Одна четвертая доля в квартире

Доля в квартире. Что нужно знать о доле в квартире

Одна четвертая доля в квартире

   В России больше, чем половина жилья, находится в долевой собственности. Доля в квартире – это не определённая комната или квадратные метры, это какая-то часть права владения жильём наравне с другими совладельцами. И владеть долей – это не владеть квартирой.

Распорядиться своей частью жилья, конечно, можно, как угодно, но существуют определённые правила, зафиксированные законодательно. И чтобы не расходовать семейный бюджет на сделки, которые вполне могут быть признаны незаконными, правила сделок с долями нужно соблюдать.

Доля в квартире. Что это такое

По статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть либо долевой, либо совместной.

Совместная собственность – это когда доли в квартире никак не обозначены. Например, если жильё приобретается супругами, но оформляется на одного из них, это не значит, что именно он владелец квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. При разводе и дележе имущества судья разделит квартиру поровну, но может и отойти от равенства долей, если:

  • с одним из родителей остаётся ребёнок;
  • один из супругов вложил в квартиру большую часть (например, продал добрачное имущество).

Долевая же собственность – это владение квартирой, поделённой на доли. Такая собственность может появиться по разным причинам, например:

  • квартира унаследована несколькими наследниками;
  • куплена или принята в дар несколькими людьми;
  • разделена супругами.

При этом доли всегда обозначены в свидетельстве на квартиру, например, ½, 1/3 и т.д.

Внимание!
Дробное число – это вовсе не пропорциональное количество квадратных метров, как думают многие, это часть права владения квартирой.

Например, владелец 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры вовсе не имеет права отгородить себе 20 метров и поселиться там.

Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя путями:

  • договориться между собой;
  • просить суд решить порядок пользования жилплощадью.

Но и в случае судебной тяжбы не всегда можно добиться определения порядка пользования жильём, например, если у двушки три или больше содольщика, судья не станет делить комнаты, просто откажет в иске за невозможностью. Поэтому в большинстве случаев споры о долях решаются просто – разменом или продажей всей квартиры.

Как можно распорядиться долей

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:

  • продать или подарить;
  • завещать;
  • заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже.

Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене.

Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.

К сведению
Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:

  • если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
  • при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, муж\жена – не платят налога);
  • подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить.

Как оформить долю в квартире

Как уже было пояснено, долю можно определить либо по договорённости, либо в суде. Того требует 244 статья ГК.

Если все совладельцы общей квартиры решили миром определить доли, поступить нужно так:

  • оформить письменное соглашение об определении долей;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

Раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально, сейчас этого не требуется. Но и не запрещено.

А уж если согласья в товарищах нет, определять доли имеет право только судья. По умолчанию доли в общей квартире равные. Но возможно и увеличение в чью-то пользу, если:

  • денег в покупку или строительство вложено не поровну;
  • один из совладельцев улучшил состояние квартиры за свой счёт (например, провёл водопровод).

В этом случае в Росреестре основным документом будет не соглашение, а судебное решение.

Дарение доли в квартире

Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят. Дарение происходит в два шага:

  • оформляется дарственная;
  • регистрируется в Росреестре.

Договор дарения доли, то есть дарственная, составляется довольно просто – описывается кто, кому и что дарит. В договоре описывается не доля, а квартира целиком, но размер доли указывается. Бланк дарственной можно скачать здесь.

После того, как дарственная составлена, её нужно зарегистрировать в Росреестре. Можно прийти как в управление Росреестра, так и в МФЦ. Кроме дарственной нужно захватить паспорта дарителя и одаряемого и свидетельство на долю.

Отказ от доли в квартире в случае дарения возможен в любое время. Без причин может отказаться только одаряемый, даритель же, подписав дарственную, отказаться может только в том случае, если его финансовое положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего жилья.

Дарственную впоследствии можно и отменить, если одаряемый покусится на жизнь или здоровье дарителя. Но на это должно быть решение суда, подкреплённое приговором.

Отказ возможен и тогда, когда квартиру решено приватизировать.

Если вы до сих пор не приватизировали квартиру, то стоит почитать здесь.

   Если квартира ещё не приватизирована, но решение о переоформлении уже принято, жильё делится в равных частях между всеми, кто в квартире прописан.Как известно в приватизации взрослые могут участвовать лишь единожды.

Иногда взрослые дети задаются вопросом – как отказаться от доли в квартире в пользу родителей. Такие вопросы нередки, если, например, есть возможность получить служебную квартиру по военному сертификату или по программе «Жилище». Существует два варианта развития событий:

  • можно выписаться из родительского жилья перед приватизацией;
  • написать у нотариуса отказ от приватизации.

В таком случае договор передачи квартиры будет составлен только с родителями. Но дело обстоит совсем иначе, если ребёнок несовершеннолетний. Даже если опекунский совет разрешит выписать ребёнка в другое жильё, всё равно впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.

Доля ребенка в квартире

Дети – это особо охраняемый государством слой населения. Если у ребёнка есть имущество в виде доли квартиры, распорядиться родителям ей можно, но под пристальным надзором опекунского совета. При этом долю можно только продать и родители не имеют права быть покупателями.

Чтобы продать долю ребёнка нужно соблюсти условия:

  • обеспечить ребёнка другим жильём, которое не должно быть меньше и хуже;
  • заручиться письменным разрешением опекунского совета на продажу.

Бывают ситуации, когда перед продажей ребёнку дарят часть квартиры, например, бабушкиной, а потом уже обращаются в опеку за разрешением. Такой подход в корне не верен, ведь у ребёнка теперь есть и доля в бабушкиной квартире, и в продаваемой. И вот взамен продаваемой доли нужно что-то малышу выделить.

Решение
Перед походом в опеку нужно составить предварительный договор дарения или купли-продажи доли в пользу ребёнка.

А после того, как опека даст разрешение на продажу, можно составлять уже основной договор, по которому доля в квартире перейдёт в собственность ребёнка взамен проданной.

Но имейте в виду, что опека может запретить продажу, если:

  • приобретаемая доля имеет худшие технические характеристики по сравнению с продаваемой (например, нет водопровода);
  • новая квартира расположена в худшей зоне, чем имеющаяся (например, на окраине, вдали от школы);
  • жильё ещё не построено (кооператив).

Источник: https://tvoiyapravda.ru/for-semya/jilje/dolya-v-kvartire.html

Доли собственников, 1/4 квартиры – не повод вселяться)

Одна четвертая доля в квартире

Всем доброго времени суток! Я здесь впервые, только зарегистрировалась, не обессудьте, если что)

Ситуация следующая: мои родители разведены уже 20 лет, после развода мама со мной и сестрой осталась жить в нашей квартире 38 кв.м. Папа съехал. Квартира приватизирована на нас четверых: у всех по 1/4 доле. Теперь в этой квартире живет мама.

Папа жил на “птичьих” правах с “гражданской” женой.

Тут он поссорился и съехал от жены и требует от мамы освободить ему комнату! Настроен он решительно: сумма компенсации от его доли будет очень маленькой, на нее ничего не купишь, да еще и обида, что он ее заработал!

Подскажите, какие шаги мне нужно сейчас предпринять, чтобы у мамы все осталось по прежнему, а папе просто компенсацию выплатить? с ссылкой на статью желательно)

[моё] Текст Квартира Собственность Долевая собственность Выселение Отредактировала ltomme 1 год назад

Жили жили мы спокойно – я, мама и потом у нее появился новый “муж”-молдаванин.

В течение времени нашего совместного проживания я заметила, что в матери что-то поменялось, ее отношение ко мне радикально изменилось по неизвестной мне причине (на минуточку мы всегда были как лучшие подружки) и как-то чувствовалось, что ее новый муженёк из Приднестровья начал потихоньку управлять ею, вникать в ее финансы и наши с ней личные дела, диалоги итд.

И все что он ей говорил она безоговорочно начала выполнять, как приказы, по крайне мере складывалось такое впечатление. Когда он мне хамил – она не реагировала.

Он начал чувствовать себя хозяином, особенно после того, как я дала разрешение на его регистрацию в нашей квартире из-за жалоб матери, что ее сожителя никуда не берут на работу, и почему-то осмеливался предпринимать попытки жесткого воспитания (я уже так-то вступила в фазу совершеннолетия на тот момент и в воспитании, тем более от постороннего мне человека, явно не нуждалась) в отношении меня, это при моем то живом отце, с которым я поддерживаю контакт на постоянной основе, не смотря на их с матерью развод.

В конце августа этого года, моя мать, нарушив мое преимущественное право выкупа доли в квартире (подозреваю, что не по своей воле, а просьбе своего сожителяП, у которого нет ни работы, ни недвижимости), продала свою долю неизвестным мне лицам.

Спустя неделю новый собственник по имени Игорь Воробьев явился ко мне с ультимативными условиями покупки моей доли, которую я вообще продавать не собиралась, мол если не продашь за те же деньги, что и твоя мать, то будет жизнь тебе трудная и нервная с новыми соседями.

После данного диалога прошла где-то неделя, я в спокойном штатном режиме собиралась утром на работу, вышла к лифтовой площадке и немного опешила. Там стоял человек не русской национальности который обратился ко мне моментально, мол вы такая-то такая-то? Я не отвечаю.

И следующая фраза повергла меня в ужас : “Тебе же предлагали купить твою долю, так вот, если ты согласишься – мы оставим тебя в покое, ну а если нет – пеняй на себя и готовься стать инвалидом.”, и спокойненько удалился в сторону лестницы. Я в ужасе ломанулась на работу и оттуда написала заявление об угрозах в органы.

Еще спустя какое-то время чудо-собственник начал завозить какую-то мебель, комментируя это все обещаниями подселить сначала одного брата, потом двух и так далее в арифметической прогрессии, начал водить разных людей и показывать им якобы место их будущего проживания, в основном эти люди были кавказской национальности и явно не походили на родственников собственника. Еще спустя какой-то промежуток времени начались активные действия в отношении меня, а собственник прекратил самостоятельно приезжать.

Сидела я себе спокойно дома, и тут откуда ни возьмись ко мне в квартиру заходит почему-то со своим комплектом ключей очередной ранее неизвестный мне гражданин кавказской национальности, достает нож и начинает угрожать мне из серии “хочешь жить спокойно – продай долю, не пойдешь на условия – переломаем ноги” и смеется. Потом он начал заносить свои личные вещи, чемодан и сумку с вещами, еду итд, приговаривая, будет тут жить по 3-4 дня в неделю и смотреть за моим поведением. Сразу в наглую пошел пользоваться моей микроволновкой, брать мой чай, в общем товарищ чувствовал себя как дома.Я забежала в комнату, вызвала наряд полиции, собрала необходимые документы и выбежала на лестницу. Приехал наряд спустя мин 20, мы вместе зашли в квартиру, полиция зашла к нему в комнату и велела собираться, он достал какую-то доверенность якобы от второго собственника, только я что-то не помню чтобы я давала согласия на приезд каких-то непонятных персонажей ко мне домой, я им сказала, о том что этот человек угрожал мне ножом, полиция то нож увидела на полке, но делать ничего с ним почему-то не стала и еще вдобавок успела перекинуться парой анекдотов с этим кавказцем. Вы защищать приехали или смеяться???

Приехав в отдел, после написания заявления – спустился участковый, взял объяснения с этого гражданина и отпустил его. Я подбежала к участковому и спросила в своем ли он уме отпускать угрожавшего мне человека с ключами обратно, ведь он может меня убить дома или искалечить.

На что участковый использовал всем известную фразу наших органов “Когда убьют, тогда и звоните”. Через неделю ситуация повторилась, но полиция уже совсем неохотно ехала на вызов, а когда приехала – забрала в отдел меня – 23-х летнюю девушку, а не вышеупомянутого смелого кавказца.

На все мои многочисленные заявления полиция особо не реагирует, ссылаясь на гражданско-правовые отношения, и все время выносит постановления об отказе.

В связи с этим этот смельчак, имеющий доступ к моей квартире, не остановился на достигнутом и спустя еще неделю он проник ко мне в квартиру посреди ночи и похитил мои личные вещи и деньги. После написанного мною заявления о краже, этот кавказец появился еще раз, но уже не один, а в компании некоего Никиты.

К сожалению или к счастью меня не оказалось в этот момент в квартире, но там находился мой молодой человек. Он предпринял попытку мне позвонить и предупредить меня, но в этот момент у него выхватили телефон и начали разговаривать со мной в грубой форме.

Человек, представившийся Никитой, начал орать мне в трубку, мол подъезжай сюда, будем решать вопросы, а то ты совсем охренела, еще одно заявление в полицию и я тебе ноги переломаю. Предполагаю, что именно с этой целью он и приехал изначально. Просто по удачному стечению обстоятельств меня там не оказалось. Я целый час после этого боялась подойти к собственному дому.

У нас идет судебный процесс о переводе прав покупателя на меня, на предыдущие заседания никто не являлся, и тут буквально вчера вечером, в день заседания, появляется сам собственник в компании этого Никиты, с которым я говорила по телефону, начинают ломится в дверь и краем уха я услышала, что они вызвали мастера по взлому и замене замков, а также наряд полиции, что их не пускают в квартиру, я в свою очередь вызвала вневедомственную охрану, так как прекрасно понимаю зачем эти люди явились. По прибытии охраны диалог сразу изменился и они все свели к тому, что якобы приехали только за ключом и собственник снова позвонил в полицию и отменил вызов, и получив “желаемое” быстренько уехали.
В общем господа, опасайтесь сделок с квартирами при участии мутных риелторских контор.

Показать полностью

Добрый день!Прошу помощи от знатоков.Получила в наследство квартиру, спустя полгода, согласно закону, вступила в права собственности. И решила оформить квартиру на себя. Но возникли сложности. Во-первых, согласно договору собственности бабушки, площадь квартиры составляет 43,4 кв.м. А на кадастровом учёте стоит площадь 44,3 кв.м.Во-вторых, после посещения БТИ, выяснились две подробности – согласно старому тех.паспорту, площадь квартиры 42 с чем-то кв.м

Источник: https://pikabu.ru/story/doli_sobstvennikov_14_kvartiryi__ne_povod_vselyatsya_6548944

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Одна четвертая доля в квартире

Отчуждение доли в праве собственности на такой дом притом, что земельный участок в собственности не находится, все же возможно. Законодательство предусматривает такую возможность в ст. 35 Земельного Кодекса. При этом объем прав пользования земельным участком переходит к покупателю в том же объеме.

При таком отчуждении необходимо предусмотреть порядок преимущественного права покупки доли другими дольщиками, который регламентирован в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Что же касается цены, то собственник доли на дом вправе указывать любую цену при продаже, главное, чтобы она была не меньше той, которая предлагалась другим дольщикам, имеющим преимущественное право покупки доли.

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

У Вас есть два пути, и оба связаны с судебными решениями. Итак, первое, что Вы можете сделать, – подать исковое заявление и отстаивать свое право на выделение имущества в натуре, то есть определение права пользования домом и землей.

По большому счету у Вас должна получиться коммунальная квартира, в которой у каждого есть доля и право пользования определенными помещениями. Это уже можно продать. С землей же действительно сложно, но теоретически тоже возможно разделить право пользования и определить границы каждой доли. Если стороны не пришли к согласию, то это делает суд.

Второй путь – посредством судебного решения Вы можете принудить сособственников к выкупу у Вас доли имущества в этом доме.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В соответствии со ст. 37 ЗК, для отчуждения объекта недвижимости земельный участок должен стоять на кадастровом учете.

Распорядиться Вы можете лишь теми объектами, которые находятся в Вашей собственности и право на которые зарегистрировано в реестре. Ст.

35 Земельного Кодекса говорит об одновременном отчуждении земельного участка и расположенных на этом участке строений, если они принадлежат одному лицу. Поэтому в данной ситуации необходимо будет отчуждать участок и часть дома одновременно.

Для сделки купли-продажи потребуются правоустанавливающие документы на участок и строение, а также выписка из ЕГРН (как подтверждение регистрации права собственности на существующий объект). То есть если право на наследство не зарегистрировано, то необходимо обратиться со свидетельством о праве на наследство в Россреестр через сервис «Мои документы» и подтвердить право собственности.

Если необходим выдел в натуре, то в случае отсутствия согласия сторон Вы вправе решить вопрос в судебном порядке. На практике решение вопроса в судебном порядке лучше регламентировано, следовательно, у Вас больше шансов получить положительный результат.

Как приватизировать участок под домом?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир Адвайзори Групп» Сергей Копейкин:

Право на наследование не есть оформленное право собственности. Получение доли в порядке наследования предоставляет право и необходимость для оформления собственности на наследника: как в части строения, так и в части земли. Наследнику никто не может чинить препятствия в оформлении прав собственности, даже если иные владельцы не желают этого.

Если собственник хочет продать имеющуюся у него долю, он обязан первоначально оформить права собственности на долю строений и долю в земельном участке, получить правоустанавливающие документы, закрепляющие это право, и в первоочередном порядке предложить приобретение этих долей (1/4 в строении и 1/4 в земле) остальным собственникам этого имущества.

Цена в данном случае устанавливается, исходя из действующей кадастровой стоимости, но может быть и выше. Ниже кадастровой стоимости продавать рискованно, поскольку могут возникнуть вопросы со стороны налоговых органов относительно занижения налогооблагаемой базы.

Продавец должен в письменной форме предложить остальным собственникам свою долю, установив срок ответа (по закону – в течение месяца), и получить письменный отказ других долевых собственников от этого письменного предложения о покупке оформленного права.

Предложение может быть оформлено в такой форме: «Предлагаю купить имеющуюся у меня оформленную долю в строении и в земле за цену в размере…

В случае, если в течение месяца ответ на мое предложение не будет мной получен в письменном виде, я рассматриваю молчание как отказ».

Цена предложения, которое продавец сделал остальным собственникам, при их отказе от приобретения не может быть изменена в сторону уменьшения, если это предложение делается третьим лицам. Такая сделка будет недействительной и подлежит оспариванию.

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Поскольку автору вопроса принадлежит 1/4 дома, то и продать он может тоже только ее, и не более. Предварительно перед продажей необходимо направить сособственникам предложение по выкупу этой доли, поскольку они имеют преимущественное право на ее покупку.

Если в отношении земли нет договора, позволяющего ею пользоваться (аренды, бессрочного пользования или другого), то никакие деньги за землю брать нельзя, поскольку есть только абстрактные права на нее, никак не определенные и ничем не закрепленные. В таком случае продать землю невозможно.

Продавая долю, автор продает собственность с проблемой, которую предлагается решить новому собственнику. Тем не менее запретить собственнику такую продажу нельзя, вопрос только в цене.

В то же время, если дом позволяет выделить 1/4 долю автора в отдельную квартиру, с отдельным входом (путем небольших перестроек, к примеру), и аналогичным образом поделить участок (в пользование), то этот вопрос и при отсутствии согласия остальных сособственников можно решить через суд, с обязательным проведением судебной экспертизы, где эксперт должен подтвердить такую техническую (в отношении дома) и землеустроительную (в отношении земли) возможность выдела доли в натуре. Такое судебное дело при наличии положительного заключения экспертизы и соответствующего решения суда позволит собственнику 1/4 доли стать единоличным собственником конкретно определенной части этого дома, а также определить ту часть земельного участка, который будет его обслуживать.

Если автор вопроса хочет именно продать, то нужно подумать, какой из вариантов ему больше подходит и более выгоден. Если хочет оставить долю себе, возможно, стоит рассмотреть второй вариант.

Строю дом на деньги с продажи унаследованного жилья. Это нулевой доход?

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечает руководитель компании TORestate Александр Петров:

Не совсем понятно, что Вы имели в виду под фразой «Три собственника отказываются выделять четвертого». Сделаю предположение, что идет речь о выделении отдельной комнаты или нормальном пользовании Вашей собственностью.

Это достаточно распространенная проблема, которую можно решать только тремя путями:

  1. Продажа своей части недвижимость «за дешево» кому угодно (не сособственникам). В этом случае Вы лишаетесь возможности получить достойную сумму при продаже или вовсе дарении. Кстати, во втором случае, если дарение будет использоваться как скрытая продажа, то это мошенничество, так как не является безвозмездным. Сама же сделка может быть признана притворной и может быть обжалована в суде.
  2. Ведение переговоров с сособственниками о выкупе ими Вашей доли. В этом случае, как говорится, и волки сыты, и овцы целы. Когда обладатели большей доли в недвижимости чинят препятствия в пользовании недвижимостью, то они как раз и становятся самыми заинтересованными покупателями.
  3. Совместная продажа. Это, как правило, самый прибыльный вариант при продаже доли. В этом случае при делении денег каждый собственник получит соответственно своей доле. Но, как и во втором случае, договориться об этом достаточно сложно, поэтому привлекайте профессионалов. Речь здесь, кстати, не идет о простых риелторах: нужны люди, разбирающееся именно в долевых сделках.

Вы можете либо продать долю сособственникам, либо сделать предложение на открытом рынке, предварительно получив отказы от преимущественного права выкупа своих совладельцев. Без этих отказов Вы не сумеете совершить сделку, тем более что с 2016 года все сделки с долями заключаются только нотариально.

«Могу ли я просить сумму за землю или только за дом?» К сожалению, Вы можете претендовать только на то, что Вам принадлежит на данный момент. В Вашем случае это только дом.

«Не знаю, что и делать с этой 1/4». Все достаточно просто: либо дарите безвозмездно и закрываете для себя этот вопрос, либо идете договариваться с Вашими совладельцами. Удачи в решении этого вопроса!

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Как разделить наследственную квартиру?

Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vydelit_i_prodat_14_doma_i_zemli/6498

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Одна четвертая доля в квартире

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире? 

Чтобы было понятно, чем отличается доля в квартире от комнаты и тем более целой квартиры, попробуем её сравнить с одним из фруктов. Возьмём, например, мандарин.

Мандарин легко делится на дольки, которые так удобно делить потом между друзьями. Каждый может скушать свою дольку мандарина, а удовольствие от его вкуса делится пропорционально съеденным долькам.

Половина мандарина в данном случае является ровно половиной от того удовольствия, как если бы Вы съели целый мандарин.

Вы хотите купить или продать долю в квартире? Мы знаем, как сделать это безболезненно и быстро.

Звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86

Но доля в квартире имеет совсем иное свойство по отношению к целой квартире, чем долька мандарина к мандарину. Я бы её сравнил с яблоком. Но не целым яблоком, а его какой-то частью. Но я не говорю про аккуратно порезанное яблоко, а говорю про яблоко надкусанное.

Вот представьте себе красивое сочное яблоко, за которое Вы бы охотно заплатили рублей пятьдесят.

Теперь вопрос: сколько Вы заплатите за половину этого яблока, если от него откусил какой-то неизвестный Вам прохожий с улицы? Вам вообще нужна такая откусанная чьими-то зубами половина даже самого вкусного яблока? Я просто уверен, что есть эту половину Вы не будете.Конечно, квартира это не яблоко и не мандарин.

Но приводя эту аналогию, я хотел сказать, что одно дело, когда Вы живёте в своей личной квартире, а совсем другое дело, когда в этой же квартире есть другой собственник, который мало того, что совсем Вам чужой человек, так он ещё и враждебен по отношению к Вам.

Очень приятно жить в квартире, где страшно оставить кастрюлю с супом на кухне без присмотра, поскольку в неё могут плюнуть. Могут даже ломаться или пропадать Ваши вещи. А милиция не поможет, т.к. трудно разбираться с теми, кто живёт в одной и той же квартире.

А ведь даже если у Вас есть большая доля в квартире, то закрепить за собой даже самую маленькую комнату, определив в суде порядок пользования, совсем трудное и не стопроцентное дело. Да, можно и определить, но практика такова, что при смене собственника доли в квартире даже установленный порядок сразу утрачивает свою силу и нужно опять идти в суд с таким же иском. А дело такое тянется от полугода до года!

О том, что установленный порядок пользования в квартире с долевой собственностью утрачивается, я писал ранее в других статьях. Они есть и на этом сайте.

Я не хочу повторяться, но скажу, что это соответствует судебной практике и действующему законодательству.

Доля в квартире никогда не может быть окончательно определена и закреплена за Вами в смысле конкретных метров или помещений.

Теперь понимаете, что доля в квартире это проблемная недвижимость? А ведь ещё надо знать, что долю квартиры ещё и продать трудно.

Требуется, например, уведомить другого собственника доли, с которым у Вас конфликт, о предстоящей продаже. А он возьмёт и не будет уведомляться.

А регистрирующий сделки орган не будет принимать у Вас документы на регистрацию без такого уведомления. А дополнительная сложность – минус в глазах покупателя.

Скажу немного о преимущественном праве покупки:

Другие сособственники квартиры имеют право на преимущественную покупку такого имущества, как доля в квартире, согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продавцом по закону должна быть сначала им предложена своя доля в квартире.

В письменной форме составляется уведомление о продаже с указанием цены и других условий продажи такого имущества, как доля в квартире. В том случае, если сособственники откажутся от покупки, а на решение у них есть месячный срок или по умолчанию в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может продавать её третьим лицам.

Если ответа не следует, то продавец должен обратиться к нотариусу, который делал извещение, и получить у него свидетельство об отказе от преимущественного права покупки. Кстати, нотариус не всегда такой документ выдаёт и чаще выдаёт отказ на совершение нотариального действия! А это ещё одна трудность.

Ещё согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, приобрести долю нужно в течение одного месяца со дня уведомления о продаже.

Было время, когда доля в квартире могла покупаться, например, под прописку. Тут шли даже самые маленькие доли в ход. Но 2010 год начался с того, что теперь требуется согласие другого собственника или собственников долей в квартире на такую регистрацию. Я (как адвокат) считаю, что это бред, но порядок есть порядок. Разве даст другой собственник такое согласие? Нет, не даст.

Получается, что согласие другого собственника, которое получить невозможно, теперь исключает возможность продажи маленьких долей. Надо отметить, что маленькие доли в квартирах весьма подешевели сейчас.

Хотя ещё про маленькие доли надо знать, что у другой стороны есть право принудительного выкупа, если доля в квартире меньше одной четверти и при этом меньше самой маленькой изолированной комнаты.

Теперь нужно понять, как формируется цена, если продаётся доля в квартире? Если у Вас есть своя доля в квартире, то перед продажей сами поставьте себя на место покупателя. Задумайтесь, что Вы сами хотите её продать, т.к.

выхода иного не видите: жить в квартире не можете и не желаете, а согласия от всех других собственников на продажу всей квартиры целиком тоже добиться не можете.

Вот представьте себя покупателем, у которого есть три миллиона рублей. Вам предлагают, например, однокомнатную квартиру где-нибудь в Капотне за три миллиона, а ещё Вам предлагается для покупки одна вторая доля в квартире, где две комнаты, которая находится в более хорошем районе, а вся эта квартира стоит шесть миллионов рублей.

Купите ли Вы охотнее долю в квартире за те же деньги, что и цена однокомнатной квартиры, т.е. за три миллиона? А если ещё при этом в двухкомнатной квартире проживает какой-нибудь грубый дядя с вредной тётей, которым как раз принадлежит другая доля в квартире? Согласитесь, что глупо покупать такую половину квартиры за половину её рыночной стоимости.

Так вот доля в квартире, как правило, может стоить от 20 до 30 процентов от той цены, которую можно было бы выручить, если бы продавалась квартира целиком.

Возьмём эту же самую двухкомнатную квартиру, которая целиком стоит 6.000.000 рублей. Продаётся её половина. Так вот цена составит:6.000.000 / 2 х 30% = 900.000 рублей.Это практически потолочная цена. Дороже продать бывает очень трудно и долго.

Конечно, при оценке стоимости такого имущества, как доля в квартире, нужно иметь ответы на такие вопросы, как: размер Вашей доли (существенна ли она), сколько комнат в квартире, местонахождение квартиры и её состояние, характер взаимоотношений с другими сособственниками (не препятствуют ли они Вашему вселению), доступ в квартиру. В основном, исходя, из этого и формируется цена. Надо также обратить внимание на то, все ли комнаты в Вашей квартире изолированы. Наличие смежных комнат для многих покупателей минус для данной доли, так как возникнут сложности со вселением. Многие всё же предпочитают отдельные, изолированные комнаты. Хотя на практике даже доли в однокомнатных квартирах вполне успешно продаются.

Но бывают доли в квартире, цена которых меньше даже 10%. Например, если доля слишком маленькая, то её просто нет смыла никому покупать. Напомню, что прописаться теперь трудно, если не сказать невозможно.

При этом есть покупатели, которые могут купить долю в расчёте, что всё же удастся как-то склонить законным способом другого собственника к продаже всей квартиры. Но маленькая доля в квартире не интересна даже им. Вот и получается, что спроса на такие доли нет.

Мне кажется, что я в какой-то мере смог прояснить для Вас вопрос о том, что такое проблемная доля в квартире и сколько она стоит? Также Вы можете получить дополнительную информацию на другом нашем сайте нашей компании: квартира в Москве.

 Также на наших сайтах содержится множество статей по вышеназванной теме.

Мы поможем купить или продать вашу недвижимость, в том числе любую долю в квартире.
По этому вопросу звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86.

А.В. Ежов © МОО “Правовая защита”

Источник: https://www.dolya.su/dolya_v_kvartire_kak_otsenivaetsya_dolya_v_kvartire/index.html

1/4 доля однокомнатной квартиры. Часть 4

Одна четвертая доля в квартире

Итак, у нас вначале появились в собственности две 1/4 доли однокомнатной квартиры в центре Санкт- Петербурга, которые я впоследствии легко превратил в 1/2 долю с зарегистрированным своим человеком.

И после того, как на нас повеяло холодом лихих и страшных девяностых годов от этой истории с этим приобретением в виде половины однокомнатной квартиры, мы решили не проявлять инициативу, а просто ждать появления наших оппонентов.

Тем более в этой квартире уже жил и не тужил наш человек по имени Игорь со своим приятелем Андреем. Перед самым заселением мы провели тщательную видеосъёмку всей квартиры. И со слов продавца Елены, знали, что бабушка забрала все ценные вещи из квартиры в двухкомнатную квартиру рядом.

В самом деле, шкафы и полки были забиты старыми и ненужными вещами. Поэтому, я посоветовал молодым людям, снимающим у нас жильё, собрать всё чужое в одно место, в один шкаф. И таким образом освободить жилплощадь.

В квартире уже был один старый диван. Мы купили свой диванчик, а Андрей притащил в квартиру свой телевизор и холодильник. И в данной квартире стало по два дивана, и по два холодильника. Живи – не тужи!

На имя приятеля Андрея я, как собственник половины квартиры, оформил доверенность на управление и распоряжение своей долей с правом присутствия в квартире. Игорь имел постоянную регистрацию на жилплощади. И вот так мы вполне законно заселились в квартиру.

Прошло два месяца, мы даже перестали ждать и переключились на другие объекты. Как в один прекрасный субботний вечер раздался звонок от нашего Игорька. Парень взволнованно сообщил, что в квартиру стучится участковый. Я в этот момент оказался за городом.

Игорю был дан приказ – впустить стража правопорядка и предоставить ему все ксерокопии моих правоустанавливающих документов и копию доверенности.

Через полчаса успокоенный молодой человек доложил, что всё в порядке, майор полиции проверил паспорта, документы на квартиру и ушёл вместе с каким то молодым толстым мужиком в очках и двумя женщинами: русской бабушкой и девушкой восточного типа. Ксерокопии документов остались в квартире.

Странно! Обычно полицейские сами просят ксерокопии для материала проверки. На следующий день, в воскресенье, опять звонок от нашего человека в квартире. Игорь сообщил, что перед дверью стоят та самая бабушка с сопровождающей и хотят войти в квартиру за своими вещами. Я дал ценное указание – впустить и отдать всё, что смогут унести.

Это же в нашу пользу – сособственник сам, добровольно освобождает жилплощадь. И это хорошо! Уже вечером зашёл в квартиру и поговорил с парнями. Молодые люди поделились впечатлениями о странности бабушки и восточной красоте девушки. Я попросил про бабушку подробнее.

Бывшую свекровь Елены и владелицу 1/4 доли в этой квартире звали Антонина Петровна, она сама представилась парням. Парни не были психиатрами, но сделали свой вывод, что у бабуси не все дома.

Антонина Петровна легко переходила с гнева на радость и шустро складывала свои вещи. В итоге получилось четыре полных пакета, которые бабушка с девушкой и утащили с собой.

Антонина Петровна пообещала обязательно посетить парней и в понедельник. Ключи от квартиры не просила. Парни днём работали, и я сам отправился сидеть в засаде на бабушку. А что ещё делать? Вы думаете, нам легко работать? Иногда и приходится сидеть в засадах. Благо, условия нормальные – и холодильник с продуктами, и работающий телевизор.

Антонина Петровна не заставила себя долго ждать. Уже через час не очень то утомительной засады раздался требовательный стук в дверь. Хотя дверной звонок вполне работал. Я открыл и вежливо пригласил даму с сопровождающей.

Бабуля требовательно спросила, кто я такой и где два молодых человека, проживающих в этой квартире. Я приготовил паспорт, свои правоустанавливающие документы на половину квартиры, представился и попытался было поговорить с сособственницей о деле.

Владелец доли в этой квартире резко потеряла ко мне всякий интерес, отодвинула меня в сторону, открыла комод и начала укладывать старую одежду в пакеты. Восточная красавица представилась и на хорошем русском попросила меня пройти на кухню и не мешать бабушке.

Девушка по имени Гузель сделал звонок в свою контору, я понял так, что это какая то социальная служба. Гузель объяснила ситуацию и передала мне трубку. На другом конце мобильной связи тоже представились администратором соц.защиты и впоследствии выяснилось, что эта частная платная контора, не государственная.

Я тоже представился, объяснил кто я такой в этой квартире. Администратор открытым текстом сообщила, что Антонина Петровна больна, её внук постоянно находится за границей и заключил с ними договор по уходу за больным пожилым человеком.

Я попросил дать мне номер телефона внука, но мне интеллигентно отказали и только попросили не в чём бабушке не перечить и сохранить её спокойствие.

Что я и сделал, аккуратно щёлкнув пару раз на мобильник бабулю в квартире с вещами. Мы уважаем старость. Антонина Петровна приходила вместе со своей Гузелью семь раз. И каждый раз тащилась с вещами на выход. А потом перестала ходить…

Через неделю раздался звонок от местного участкового, и майор полиции невежливо сообщил мне, что на меня с моими жильцами подано заявление о тайном хищении дорогого сервиза из буфета совместной квартиры.

А я всё же посмел деликатно поинтересоваться у сотрудника правоохранительных органов – украденный нами сервиз – чайный или кофейный? А может быть, столовый? И где стоит этот самый пресловутый буфет?

Майор полиции рассмеялся и посоветовал прибыть к нему в отдел незамедлительно. Что мы с парнями и сделали, забежав по дороге в вино – водочный магазин…

(продолжение – https://zen.yandex.ru/media/practica/14-dolia-odnokomnatnoi-kvartiry-chast-5-5cbe9b7f20749800b5aeecda )

Если Вам интересны наши публикации,поставьте палец вверх и подпишитесь на канал — тогда они будут чаще появляться в Вашей ленте новостей. Читать наши статьи с продолжением будет удобней, кликнув на “Правовой консультант”. Спасибо за внимание!

Наш сайт – http://www.consultant.ru.com/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/practica/14-dolia-odnokomnatnoi-kvartiry-chast-4-5cbd610d5d653c00b37f7246

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.