Ничтожная доля в квартире

Содержание

Признание доли в квартире незначительной 2020, какая доля считается незначительной в квартире

Ничтожная доля в квартире

/ Жилищные споры / Как признать долю в квартире незначительной

Просмотров 540

Если вы хотите заключить сделку с жильем, вам может помешать собственник мизерной доли в квартире.

Представьте, что он даже не появляется по месту жительства, не имеет интереса к своей доле и вообще не хочет вам ее продавать. Или заламывает слишком высокую цену.

Что делать в такой ситуации? Нужно признать его долю в квартире незначительной – в таком случае ее можно выкупить даже без согласия собственника.

Как определить, что доля незначительная, нужно ли обращаться в суд и во сколько обойдется выкуп такой части? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей инструкции.

Что такое незначительная доля?

Точного определения понятия «незначительная доля» в законодательстве не указано. Попробуем расшифровать термин с точки зрения логики.

Незначительная доля – это мизерная часть в праве собственности на квартиру (например, 1/25 или 1/44). Особенность в том, что такую долю нельзя представить в виде изолированного помещения (комнаты).

Обладатель малой дроби может не иметь существенного интереса в ее использовании. Речь идет прежде всего о проживании в квартире вместе с другими собственниками.

Незначительная доля – это противоположность большой, значительной доле. Скажем, если ¼ часть 1-комнатной квартиры будет иметь значение, то 1/5 часть признается мизерной. Однако для полного разбора может понадобиться экспертиза жилплощади.

Что дает статус «незначительности»? Прежде всего разрешение на выкуп такой части другим совладельцам. Даже если хозяин малой доли не согласен с общим решением, выкуп происходит впринудительном порядке – через суд (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Вот почему так важно установить, какую долю можно считать малозначимой, а какую нельзя?

Какая доля в квартире может быть признана незначительной

Универсального ответа не существует, однако есть общие рекомендации Верховного суда Российской Федерации.

Когда жилищная доля признается незначительной:

  • если ее нельзя выделить в натуральном размере – фактическое отделение от остальной части квартиры (создание отдельного входа, кухни, коммуникаций, раздел лицевых счетов);
  • если возникнут сложности с порядком пользования квартирой – яркий пример, когда 1-комнатную квартиру занимают чужие люди разного пола: мужчина и женщина;
  • если собственник малой доли не проживает в квартире и не имеет существенного интереса к своей части жилья;
  • если за хозяином числится долг по коммунальным услугам;
  • если имеется альтернативное жилье.

Совокупность факторов позволяет считать долю незначительной. Если человек заинтересован в мизерном соотношении, живет в квартире, имеет несовершеннолетних детей, оплачивает услуги и у него нет другого жилья – собственники больших долей не смогут отнять у него квадратные метры даже через суд!

Какова же минимальная площадь мизерной части в квартире? Установить значение можно только в судебном порядке – индивидуально и на основе экспертизы. Скажем, если ⅓ часть «однушки» может быть незначительной, то аналогичная доля в 2-комнатной квартире таковой уже не будет.

Пример:

Однокомнатная квартира в г. Казани поделена на 4 доли между двумя собственниками – Сергеем и Алисой. Одна часть жилья ¾ принадлежит Сергею, а другая ¼ – Алисе. Классическая площадь «однушки» – 32 м².

Обладательница ¼ доли может рассчитывать на 8 м², что явно меньше допустимой жилищной нормы на человека. Другими словами, Алиса не может выделить долю в виде отдельного помещения – тем более в 1-комнатной квартире.

Если Алиса не имеет особого интереса, Сергей вправе выкупить ее малую часть в судебном порядке. Таким образом, квартира перейдет в индивидуальное владение одного человека.

Порядок признания незначительной доли в квартире

Считать долю малозначительной на словах, увы, не получится. Установить факт «незначительности» можно только в суде – а уже после этого приступать к выкупу. Ради такой цели и затевается судебная процедура.

Способы

Сейчас можно встретить два способа признания незначительной доли в квартире:

  • Заключить соглашение – вместе с признанием мизерной доли совладельцы выбирают способ ее передачи: возмездный или безвозмездный (яркий пример – договор купли-продажи).
  • Принудительный выкуп через суд – происходит в случае несогласия продавать ничтожную долю в квартире.

Второй вариант встречается чаще, поскольку разногласия могут быть связаны с выкупной стоимостью. Обычный рыночный подход: покупатель не хочет переплачивать, а продавец – отдавать долю за бесценок.

Алгоритм действий

Признание доли незначительной – актуальный процесс для принудительного выкупа.

Порядок действий состоит из следующих этапов:

Этап №1 – Мирное решение вопроса

Обязательная стадия перед обращением в суд – предложите компенсацию за выкуп малой доли. Если цена адекватная, владелец может согласиться. В таком случае сделка пройдет без участия суда. Ну а если последует отказ, вы будете иметь на руках доказательства мирного способа уладить конфликт.

Совет! Сыграйте на том, что совладелец не сможет продать свою долю за высокую цену. Сообщите, что малозначительные дроби не пользуются спросом на рынке жилья. Стоимость ничтожных «квадратов» составит в 2-3 раза меньше их рыночной цены.

Этап №2 – Подготовка доказательств

Подумайте, как определить незначительную долю в вашей ситуации. Если человек не появляется по месту жительства – приложите выписку из домовой книги.

Если не платит за квартиру, свет, воду и газ – выписку из ЕИРЦ о наличии задолженностей. Если совладелец не следит за состоянием квартиры – квитанции о покупке стройматериалов, договор подряда, чеки, счета от ЖЭК и прочие документы.

Принцип понятен – доказать, что нуждаемости нет и доля не представляет интереса.

Также рекомендуем к прочтению «Как лишить собственника доли в квартире без согласия«.

Этап №3 – Исковое заявление

Составьте иск о признании доли незначительной и о ее выкупе в принудительном порядке. Образец ниже поможет оформить заявление в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ.

Этап №4 – Обращение в суд

Прежде чем идти в отделение суда, приложите все документы, заключения экспертов и квитанции об оплате госпошлин. Обязательно приложить квитанцию о зачислении выкупных средств на счёт судебного органа (альтернатива – депозит нотариуса).

Затем нужно обратиться в городской суд по месту:

  • нахождения спорной жилплощади;
  • жительства ответчика – если он прописан по другому адресу.

Этап №5 – Судебное участие

Обоснуйте позицию в суде, пригласите свидетелей, других совладельцев. Если есть необходимость – запросите суд о проведении техническо-строительной экспертизы. Апеллируйте на то, что ответчик не имеет притязаний на долю, но и не хочет ее продавать. Укажите на фактор альтернативного места жительства, долгов перед ЖКХ и др.

Этап №6 – Вынесение решения

После того, как суд определит фактические обстоятельства, он выносит свой вердикт: назначит выкупную цену и условия отчуждения малой доли в квартире. Сторонам дается 30 дней на подачу апелляций. Если они не последуют, решение суда вступит в законную силу.

Этап №7 – Выкуп и оформление права собственности

Вместе с судебным решением нужно посетить ближайшее отделение МФЦ или Росреестр. Заранее возьмите талон в очередь и ожидайте вызова к свободному окошку. Заполните заявление, передайте документы и возьмите расписку с датой следующего приёма. Далее, вам останется лишь забрать выписку из ЕГРН – бумажный или электронный образец.

Исковое заявление (образец)

Требования истца вносятся в исковое заявление – официальный документ при обращении в суд.

Форма иска – простая письменная с указанием основных моментов спора. Желательно набирать заявление на компьютере по образцу. Число экземпляров иска соответствует количеству участников. Минимальное число копий – 3 штуки: истцу, ответчику и городскому суду.

Ниже вы можете просмотреть, из каких пунктов состоит иск и что в него включить:

Документы

Особого внимания заслуживают документальные доказательства истца. Каждое требование подкрепляется фактами.

Какие нужны документы:

  • исковое заявление – от 3 экземпляров по числу участников спора;
  • копия паспорта истца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • квитанция о внесении суммы за выкуп – выписка из банка;
  • правоустанавливающие и регистрационные документы на долю в квартире – правом подачи иска обладают только текущие собственники или их представители;
  • копия доверенности + паспорт представителя (по ситуации);
  • сведения о досудебных переговорах – например, уведомление в адрес ответчика, показания свидетелей;
  • техпаспорт на квартиру;
  • выписка из домовой книги – если ответчик не проживает по месту регистрации;
  • заключение эксперта – о невозможности выдела доли в натуре;
  • справки и прочие документы.

Согласно правилам, истец предъявляет копии документов (исключение – квитанции об оплате). Оригиналы могут понадобиться на слушаниях по делу.

Сроки и стоимость

Рассчитывать на быстрый результат в суде не стоит. Особенно, если ответчик намерен отстоять свои права и готовится к подаче встречных требований.

Общее время судебных разбирательств – 2-4 месяца. Сюда не входит срок на апелляцию – он составляет 30 дней, а в случае с мировыми судами – 10 дней после получения мотивационного решения.

Признание доли незначительной не обходится и без денежных затрат. Вместе с выкупной стоимостью истец несет следующие виды расходов:

  • госпошлина – в среднем от 400 до 60 000 рублей (ст. 333.19 НК РФ);
  • заказ экспертизы объекта – от 5 000 до 20 000 рублей;
  • судебные издержки – в среднем от 5 000 рублей;
  • госпошлина за переоформление бумаг в Росреестре – 2 000 рублей.

Истцам выгодно, чтобы решение было в их пользу – есть шанс взыскать издержки со стороны ответчика. Суммы могут доходить до 20-40 тысяч рублей.

Судебная практика

Закон не дает четкого определения понятию «незначительная доля». Отсюда и сложности с трактовкой условий к признанию малых частей в квартире. Отчасти ясность внесли рекомендации Верховного суда РФ. И если раньше суды не учитывали данные экспертизы, то сейчас этот пункт является обязательным.

Прежде чем вынести решение, суд изучает:

  • жилищные условия – есть ли потребность в комнате;
  • отношения между собственниками;
  • минимальные нормы по региону;
  • схожие дела в судебной практике.

Рассмотрим один из споров между совладельцами.

Пример:

Михайлова имела в собственности 9/10 однокомнатной квартиры. Позднее она узнала о том, что 1/10 часть принадлежит наследнику родственника – Юрьеву. Однако мужчина не появлялся в квартире, счета не оплачивал и вообще жил в другом городе. Михайлова знала, что рано или поздно Юрьев заявит о своих правах.

Женщина направила письмо с предложением о выкупе 1/10 доли за 100 000 рублей, на что Юрьев ответил отказом. Он хотел выручить 250 000 рублей. Михайлова обратилась в суд с требованием о принудительном выкупе незначительной доли в квартире. Вместе с иском она предъявила данные технической экспертизы, чеки, квитанции, договора и прочие бумаги.

Ответчик получил извещение суда, но не явился на заседание без уважительных причин. Рассмотрение дела происходило без его участия. Суд изучил требования истца и сравнил их с данными экспертизы. Потребовалась объективная оценка стоимости малой доли – итоговая сумма составила не 100 000, а 75 000 рублей.

Отказ Юрьева сыграл с ним злую шутку – он потерял 25 000 рублей + понёс 50% судебных издержек. Истец присоединила к своей доле 1/10 часть ответчика. Таким образом, Михайлова стала единоличной владелицей 1-комнатной квартиры.

Что можно делать с маленькой долей в квартире?

Хозяин малозначимой доли не отличается от других совладельцев. За ним остается право продажи, дарения, завещания и даже залога под ипотечный займ (при условии, что банк одобрит сделку).

Ограничения связаны с арендой – поскольку долю нельзя представить в виде отдельной комнаты, заселить жильцов будет проблематично. Придется заключать соглашение с остальными дольщиками.

Одно из преимуществ владения даже маленькой долей в квартире – возможность регистрации (прописки) третьих лиц. Опять же, если это не ребенок собственника, требуется согласие других совладельцев.

Кроме того, обладатель незначительной дроби имеет приоритет в выкупе долей остальных собственников (ст. 250 ГК РФ). За счет присоединения новых дробей он может увеличить свой процент в общем праве.

Если размер превысит 12 м², есть шанс на выделение изолированного помещения (например, в 3-комнатной квартире). Вместе с увеличением доли повысятся и расходы на ее содержание.

Обязанность платить за ЖКУ и капремонт целиком лежит на собственнике.

Таким образом, незначительная доля – это часть жилья, которую нельзя выделить в натуре. Если доля не представляет интереса для совладельца, он имеет другое жилье и не появляется по месту регистрации – остальные содольщики могут подать иск о ее принудительном выкупе. Денежную компенсацию определяет суд. Обычно в расчет идет кадастровая цена или средняя стоимость жилья по региону.

Доказать факт ничтожности долей бывает сложно. Далеко не всякий процент в общем праве считается незначительным. Расчет может быть связан с метражом, планировкой, износом дома, правом собственности. Вот почему так важно собрать сильные аргументы и знать судебные тонкости.

Если вы намерены признать и выкупить незначительную дробь, но не знаете, с чего начать – обратитесь к юристам нашего портала. Эксперты расскажут, можно ли считать долю малозначительной или нет? Это поможет оценить перспективы дела и не получить отказ суда в самом начале.

Смотрите видео о выкупе незначительной части квартиры у собственника:

Источник: http://law-divorce.ru/kak-priznat-dolyu-v-kvartire-neznachitelnoj/

Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

Ничтожная доля в квартире

В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.

У меня много вопросов:

  1. Как можно продать или обменять эту долю, если другие наследники отказываются ее выкупать? Вроде бы с 1 августа 2019 года доли продаются только по нотариальным сделкам? Реально их продать или подарить? И вообще, что делать с этой долей, если другие сособственники выкупать ее отказываются?
  2. Можем ли мы сдать эту долю внаем, чтобы оптимизировать расходы на налог и коммунальные услуги? Требуется ли при этом согласие остальных собственников квартиры? Можно ли прописать близкого родственника моей дочери в этой квартире без согласия других собственников?
  3. Долг по коммунальным платежам распределят между всеми наследниками начиная с июня? Или с момента, как будет оформлено право собственности в Росреестре, то есть спустя 6 месяцев или позже? Можно ли не платить за коммунальные услуги, ведь мы ими не пользуемся, в квартире не живем, ключей не имеем и не были там ни разу?

Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.

Ирина Юрьевна

Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м2, если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире.

Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье.

Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника ⅓ доли, потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего ⅛ квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.

Я вижу такие плюсы найма:

  1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
  2. Расходов по квартире не будет.
  3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

  1. Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
  2. У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
  3. Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут.

Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами.

Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны.

Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений.

Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.

Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.

Запомнить надо вот что:

  1. Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
  2. Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
  3. Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
  4. Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
  5. За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-v-kvartire/

Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Ничтожная доля в квартире

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Верховный суд разъяснил порядок оплаты кредитов во время пандемии

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Верховный суд разрешил арест имущества в период пандемии

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

Росреестр предлагает упростить получение прав собственности

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Источник: https://rg.ru/2020/05/11/vs-obiasnil-kak-prinudit-sobstvennika-doli-v-kvartire-prodat-ee.html

Как признать долю в квартире незначительной?

Ничтожная доля в квартире

Нередко квартирой владеют несколько собственников, каждому из которых принадлежат определенные доли. Их размер может быть равным, а может существенно различаться.

В некоторых случаях один из проживающих владеет долей небольшого размера, а владелец большей части хочет выкупить ее, но не получает согласия.

В этом случае можно выкупить ее в принудительном порядке, однако требуется признание доли незначительной путем обращения в судебные органы.

Каким образом признать долю незначительной, и каков порядок обращения в суд, будет подробно рассказано ниже.

Какая доля считается незначительной?

Право судьи на вынесение решения о принудительном выкупе незначительной доли предусмотрено гражданским законодательством (ст. 252 ГК РФ), однако в нем не содержится определения данного термина и не указывается на точные размеры такой доли.

По этой причине судебные органы в каждой конкретной ситуации решают вопросы, связанные с незначительностью долей, с учетом конкретных обстоятельств.

Решение зависит не только от площади доли, но и от совокупности других факторов. В определенных случаях даже доля, меньшая по размеру, чем норма на 1 человека, установленная законодательством, не признается незначительной.

Как признать незначительность доли?

Законодательство предусматривает 2 способа:

  1. По договоренности. Владельцы самостоятельно договариваются о форме договора передачи доли (купля-продажа, обмен, дарение). Такие соглашения в обязательном порядке регистрируются в нотариальной конторе.
  2. В судебном порядке. Если сторонам не удается прийти к соглашению, для признания незначительности доли и ее принудительного выкупа потребуется обращение в органы суда.

Условия признания доли незначительной

Чтобы часть жилья была признана незначительной, требуется совокупность следующих обстоятельств:

  1. Незаинтересованность ее собственника в использовании доли (не оплачивает ЖКХ, живет по другому адресу, имеет другую жилую недвижимость в собственности и др.).
  2. Небольшая площадь относительно остальной части жилплощади (к примеру, 1 от однокомнатного жилья).
  3. Невозможность выделения доли в натуре.
  4. Проблемы с использованием жилплощади.

Если хотя бы один из факторов отсутствует, требования о признании незначительности доли удовлетворены быть не могут.

Права владельца незначительной доли

Вне зависимости от размера принадлежащей ему части, гражданин наделен правом на:

  1. Продажу (в первую очередь, предложив покупку остальным владельцам).
  2. Дарение.
  3. Завещание.
  4. Обмен.

Ограничено только право на сдачу в аренду, при которой требуется согласие совладельцев.

Процедура признания незначительности доли

Для признания доли незначительной потребуется совершить следующие действия:

Попытаться прийти к мирному соглашению. Потребуется направить владельцу доли письменное предложение продать ее, которое в дальнейшем может быть использовано в судебном разбирательстве как доказательство.

1. Собрать документальные подтверждения своих доводов (квитанции об оплате ЖКХ только заявителем, выписки из ЕГРН, подтверждающей наличие у ответчика другой квартиры и т.п.).

2. Составить исковое заявление (самостоятельно или с помощью специалиста).

3. Принять участие в судебном разбирательстве.

4. Дождаться принятия судебного акта и в случае несогласия, обжаловать его в вышестоящую инстанцию.

5. Обратиться в органы Росреестра для получения выписки о переходе права собственности.

Составление заявления

Документ составляется в письменной форме по правилам ст.ст.131-132 ГПК РФ. Он должен содержать сведения о:

  • заявителе и ответчике (ФИО, адресах);
  • наименовании суда;
  • цене иска;
  • обстоятельствах дела;
  • причинах обращения в судебные органы;
  • попытке мирного урегулирования спора;
  • требованиях заявителя;
  • законодательных нормах, на которых основаны требования;
  • дате составления, подписи заявителя.

Необходимые документы

Вместе с заявлением необходимо представление следующей документации:

  1. Копий заявления по числу участников дела.
  2. Копии паспорта заявителя.
  3. Квитанции об уплате госпошлины.
  4. Правоустанавливающей документации на жилье.
  5. Технического паспорта.
  6. Отчета об оценке жилья.
  7. Письменных доказательств попытки досудебного урегулирования.
  8. Иных документов, подтверждающих правомерность требований.
  9. Доверенности (при использовании услуг представителя).

На заявителя возлагается обязанность по внесению на депозитный счет суда суммы, равной стоимости незначительной части жилья. Для этого требуется проведение оценочной экспертизы в независимой организации, которая должна отвечать следующим требованиям:

  1. Обладать лицензией на такой вид деятельности.
  2. Быть членом СРО.
  3. Представить отчет в письменном виде.

Данный отчет служит также для расчета госпошлины.

Вся документация прилагается в копиях, оригиналы представляются в судебное заседание для ознакомления.

Расходы

Помимо расходов на выкуп доли потребуется также оплата госпошлины за подачу заявления, которая будет зависеть от цены на спорную долю (минимальная сумма – 400 рублей, максимальная – 60 тыс.руб.).

При перерегистрации права собственности в органы Росреестра оплачивается пошлина 2000 рублей.

Кроме того, потребуется оплатить стоимость оценки жилплощади, услуги юриста и представителя (в случае привлечения их к делу). Такие расходы рассматриваются в качестве судебных издержек и в случае, если решение будет принято в пользу заявителя, он сможет взыскать их с ответчика.

Сроки

Судья обязан рассмотреть дело не позднее, чем через 2 месяца после приема документов, но в реальности этот срок может быть увеличен.

Это связано с проведением экспертных исследований, неявки сторон, обжалования решения и т.п.

Регистрация прав в органах Росреестра происходит в течение 2 недель.

Заключение

Наилучшим вариантом при решении вопроса с признанием части квартиры незначительной и ее выкупе является мирная договоренность между жильцами. При невозможности достижения компромисса следует обращаться в судебные органы.

Однако следует учесть, что судья принимает решение, исходя из всех обстоятельств дела, а не только из размера доли, поэтому вопрос не обязательно будет решен в пользу заявителя. Такие дела являются сложными, поэтому специалисты рекомендуют прибегать к услугам опытных юристов.

Источник: https://yur-gazeta.ru/stati/zhilishhnoe-pravo/kak-priznat-dolyu-v-kvartire-neznachitelnoj.html

Признание доли в квартире незначительной и принудительный выкуп: судебная практика

Ничтожная доля в квартире

Долевое владение собственностью считается распространенной практикой. Части могут быть равного или различного размера.

Бывает, что одна из них очень маленькая, но собственник просит за нее слишком высокую цену или отказывается ее продавать. В таком случае может помочь признание доли в квартире незначительной.

После этого допускается выкупить часть квартиры или дома в принудительном порядке.

Что значит незначительная доля?

Порядок владения долевой собственностью регулируется Гражданским Кодексом РФ. В ст. 252 ГК РФ указываются условия раздела имущества между несколькими хозяевами. В законодательных актах не дано четких рекомендаций, в каких случаях можно признать долю незначительной. Поэтому в большинстве случаев юристы опираются на судебную практику.

Незначительной доля в доме или в квартире может быть признана, если соответствует следующим условиям:

  • часть невозможно выделить в натуре и определить порядок ее использования;
  • владелец не заинтересован в недвижимости, никогда не проживал и не планирует заселяться;
  • собственник доли не оплачивает коммунальные услуги;
  • возникают проблемы с использованием жилых помещений.

Если присутствуют все эти факторы, то владельцы большей части собственности могут подать иск на признание доли в квартире незначительной в судебном порядке.

Минимальная часть не устанавливается в квадратных метрах, так как зависит от общей площади помещения и рассчитывается отдельно в каждом индивидуальном случае.

Так, в однокомнатной квартире площадью 32 кв. м. ¼ часть может считаться незначительной, так как 8 кв. м. ниже установочного минимума на человека. Но то же самое нельзя сказать об ¼ доли в двухкомнатной квартире.

Справка! Если человек заинтересован в своей доле, проживает в квартире, оплачивает коммуналку и не имеет альтернативного жилья, то выкупить его часть в принудительном порядке не получится даже через суд.

Маленькая доля в квартире: права собственника

Собственник небольшой части в квартире имеет те же права, что и владельцы остальных квадратных метров.

Он может распоряжаться своей долей по собственному усмотрению, в том числе:

  • оставить в наследство;
  • продать;
  • оформить дарственный договор;
  • отдать недвижимость в залог.

Ограничительные меры накладываются только на сдачу недвижимости в аренду, так как в ней могут проживать другие собственники. Владелец незначительной доли имеет право прописывать в квартире третьих лиц. Но процедура выполняется только с согласия других собственников.

Исключение составляют несовершеннолетние дети владельца. Для их регистрации по месту прописки одного из родителей не требуется разрешения от других владельцев объекта недвижимости.

Порядок признания доли незначительной

Нельзя назвать долю незначительной на словах. Этот факт должен быть установлен в суде. Процесс может инициироваться как владельцами меньшей доли, так и собственниками большей части помещения.

Принудительный выкуп доли собственности возможен только на основании решения суда. Если часть незначительная и ее невозможно выделить в натуре, то к недвижимости может применяться п. 4 ст. 252 ГК РФ.

В соответствии с нормативно-правовым актом владельцы могут прийти к общему соглашению. Собственник может передать свою часть в добровольном порядке на безвозмездной (договор дарения) или возмездной основе (договор купли-продажи).

Выкупить долю через суд можно в случае, если владельцы не могут прийти к общему решению.

Процедура предусматривает несколько этапов:

  • досудебное урегулирование;
  • подготовка доказательной базы;
  • составление искового заявления;
  • оплата госпошлины;
  • подача иска в суд;
  • участие в судебных заседаниях;
  • получение мотивированного судебного решения.

После получения судебного приказа одна из сторон может подать апелляцию в течение 30 дней. Если дело рассматривалось мировым судьей, то срок сокращается до 10 дней.

Досудебное регулирование является обязательным этапом. Владельцу незначительной доли недвижимости необходимо отправить извещение в письменном виде с предложением выкупить его часть.

Если предлагается разумная стоимость, то на этом этапе стороны могут договориться. Извещение о предложении необходимо будет предоставить в суд в качестве доказательства, что делались попытки заключить соглашение.

Иск в судебную инстанцию оформляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ.

В заявлении должны быть прописаны следующие сведения:

  • наименование отдела суда;
  • сведения об истце и ответчике;
  • обстоятельства дела;
  • требования истца;
  • список приложений.

В документе можно указать обстоятельства, при которых незначительная доля была получена, а также особенности использования объекта недвижимости ответчиком.

В требованиях необходимо изложить просьбу признать часть незначительной, и заменить ее выплатой компенсации в размере среднерыночной стоимости.

Здесь можно скачать исковое заявление (образец).

Как выкупить незначительную долю

Выкуп доли на основании судебного решения может быть выполнен без согласия собственника.

Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

  • часть незначительна;
  • у собственника нет существенного интереса в использовании имущества;
  • доля не может быть выделена фактически;
  • у владельца доли имеется альтернативный вариант проживания.

Выдел части квартиры на практике почти всегда невозможно осуществить. Поэтому часто вместо незначительной долей судом назначается выплата компенсации.

Решение должностного лица зависит от наличия или отсутствия существенного интереса у собственника. Под этим подразумевается заинтересованность в использовании доли.

Справка! Суд может учитывать состояние здоровья ответчика, наличие на его иждивении нетрудоспособных родственников, несовершеннолетних детей.

Стоимость доли обычно назначается по среднерыночной стоимости недвижимости. Для ее определения необходимо воспользоваться услугами оценщика.

Отчет эксперта предоставляется вместе с исковым заявлением, так как он требуется для расчета суммы госпошлины.

При определении стоимости доли можно ссылаться на кадастровую цену квартиры. Размер этой величины обычно меньше рыночной. Если ответчик не соглашается с указанной суммой, то должностное лицо может назначить проведение дополнительной экспертизы независимым оценщиком.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.