Неприватизированные квартиры

Продажа неприватизированной квартиры: алгоритм прост

Неприватизированные квартиры

«Неприват» – так на риэлторском жаргоне именуется жилье, которое не является частной собственностью, а его обитатели называются нанимателями.

Неприватизированные квартиры составляют почти половину от общего объема жилья, правда, меньшую – ряды частников растут. Казалось бы, сделок с «неприватом» можно придумать немного – разве что воспользоваться старым добрым обменом.

Однако наш народ умудряется их покупать и продавать. Что это за сделки такие – разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Из истории эволюции известно, что с появлением чего-то нового старое отнюдь не спешит удалиться на свалку истории.

На земле уже существует человек («венец творения», как с присущей им скромностью люди себя величают), но при этом вовсе не исчезли всякие бактерии и амебы.

Или, например, даже в наши дни имеются племена, живущие натуральным хозяйством – совсем как в первобытные времена. Их немного, но они есть.

Когда мы говорим о рынке недвижимости, то подразумеваем обычно объекты, находящиеся в собственности – они были либо в свое время приватизированы, либо куплены. Но рядом с этими квартирами существует огромный пласт неприватизированного (оно же государственное, оно же муниципальное) жилья.

Согласно официальным данным, его количество составляет около 40% всего жилищного фонда Москвы. При этом доля, естественно, разнится в зависимости от класса – максимальное число неприватизированных квартир «внизу».

В «бизнесе» и «элите», говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», их нет в принципе: эти квартиры изначально строились для продажи.

«Неприват» – это имущество, вам не принадлежащее (хотя люди и говорят по привычке «моя квартира»), которое собственник (государство, в Москве это чаще всего городская администрация) предоставил вам в пользование. Соответственно, ни о каких сделках с одновременным участием обоих видов быть не должно. Не случайно даже законы на этот счет разные.

Распоряжению «приватом» посвящены многочисленные статьи Гражданского кодекса, а об обмене неприватизированными площадями – ст. 72-75 уже другого кодекса, Жилищного. И нигде ни полслова о том, как быть, если эти две формы встретятся.

В реальной жизни, конечно, все иначе. И квартиры в одних сделках участвуют, и даже продавать и покупать неприватизированную собственность удается. Характеризуя подобную ситуацию, моя дочка (13 лет) обычно говорит, что так делать «как бы типа нельзя». То есть на самом деле можно. Как именно – мы сейчас расскажем.

– подлинник договора найма жилого помещения (ордер) – в данном случае это аналог правоустанавливающих документов;
– копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги;

Кроме того, если обстоятельства сделки требуют, нужно представить документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей, а также согласие органа опеки и попечительства – если в обмене участвуют несовершеннолетние.

Все, как видим, очень похоже на операции с квартирами, находящимися в собственности. Но есть и существенные отличия. Например, запрещены обмены квартир в зданиях, признанных аварийными, в сносимых домах. Или если помещение признано непригодным для проживания.

Продавать приватизированные квартиры в такой ситуации можно – государство считает, что если это наша собственность, то и делать с ней можно что угодно.

А вот когда социальный наем – тут патерналистское желание водить за ручку нас, неразумных, оказывается сильнее…

Но ненадолго – уже 23 июня 2005 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы издал распоряжение № 275 «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве», фактически восстановившее прежнее положение вещей.

Суть порядка сводится к тому, что здесь производится взаимная передача прав и обязанностей участников сделки (людей), а объекты недвижимости остаются в своем прежнем статусе. Иными словами, приватизированная квартира остается приватизированной, а «неприватка» – неприватизированной.

А вот бывший собственник превращается в нанимателя, а наниматель – в собственника.

В уже упоминавшемся временном положении сказано (п. 4.2), что «материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением».

Единственный запрет, который обозначен четко, сводится к тому, что «не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством». Оно и понятно: зачем государству очередников плодить?!

Человек, желающий купить неприватизированную квартиру, первым делом «покупает» у агентства недвижимости этот самый буфер. Кавычки используются не случайно – фактически никакой продажи нет, покупатель часто даже в глаза не видел свое новое «жилье», находящееся в глухой деревне на окраине Московской области. Просто на него оформляется собственность.

Вторым этапом проводится обмен этого «буфера» на покупаемую квартиру. Третий этап – бывший владелец (фактически продавец) неприватизированного жилья «продает» «буфер» агентству недвижимости.

…Тут вспоминается один забавный эпизод. Года четыре назад один коллега, работавший в солидном общеполитическом СМИ и поэтому не очень хорошо разбиравшийся в недвижимости, решил сделать что-то вроде «Книги рекордов Гиннеса» московской real estate.

Собрав, как водится, самые большие и самые маленькие квартиры, он заинтересовался номинацией «объект, более всего переходивший из рук в руки». И обнаружил комнату, перепродававшуюся около 600 раз.

Изумлению коллеги не было предела – пришлось объяснять, что это за комната…

Про приватизацию и прописку
Сделок с неприватизированными квартирами проводится очень немного – по оценке Ольги Казариной, управляющего «ХИРШ – операционные системы», не более 5% всего рынка.

Видимо, здесь сказывается тот факт, что народ в целом законопослушен, в различные мутные схемы старается не влезать – во всяком случае, без крайней на то необходимости. Если есть квартира и существует необходимость ее реализовать – лучше сначала проведем приватизацию, благо занимает она сегодня 2-3 месяца и стоит не дорого. Потом квартиру и продадим – абсолютно законно, без всяких хитростей.

Бесплатная приватизация будет разрешена до 2010 года (это если «дедлайн», уже много раз откладывавшийся, не перенесут снова), так что особой нужды суетиться тут нет.

Для тех же, кто по каким-то причинам решил связаться с неприватизированным жильем, напоминаем, что непременным условием владения им является регистрация по месту жительства («прописка»).

И тут очень важно покупателю подстраховаться, то есть позаботиться о том, чтобы предыдущие наниматели «выписались» из квартиры.

Ведь покупатель теперь тоже превратился в квартиросъемщика, и прописанные в его квартире посторонние граждане ему ни к чему.

И еще тема, связанная с пропиской. Тем, кто хотел бы передать потом эту муниципальную квартиру своим потомкам, надо регистрировать их на свою площадь заблаговременно. Что чревато новыми проблемами – возрастает квартплата. Но это уже отдельный разговор…

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/prodazha-neprivatizirovannoy-kvartiry-algoritm.39458.html

5 причин расприватизировать квартиру

Неприватизированные квартиры

В течение долгого времени приватизация квартиры в России считалась для большинства граждан необходимостью. Однако за последние несколько лет владельцы квартир и дач начали задумываться о том, что наличие собственности приносит больше проблем, чем преимуществ.

Естественно, мысль добровольно отказаться от прав на недвижимость для многих кажется абсурдной. Однако механизм, позволяющий повернуть процесс приватизации вспять, существует и становится все более популярным.

Почему же собственники все чаще выбирают добровольный переход в статус нанимателей? Основной причиной отказаться от прав на владение недвижимостью являются новые законы о налогах, а именно, появление налога на недвижимость.

В соответствии с новыми нормами ставка будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости, а не из заниженных оценок БТИ. Для некоторых россиян, в особенности жителей мегаполисов, подобные перемены будут не по карману.

В то же время переход из владельца квартиры в статус нанимателя избавит от необходимости платить налог.

В течение долгого времени приватизация квартиры в России считалась для большинства граждан необходимостью. Однако за последние несколько лет владельцы квартир и дач начали задумываться о том, что наличие собственности приносит больше проблем, чем преимуществ.

Естественно, мысль добровольно отказаться от прав на недвижимость для многих кажется абсурдной. Однако механизм, позволяющий повернуть процесс приватизации вспять, существует и становится все более популярным.

Почему же собственники все чаще выбирают добровольный переход в статус нанимателей?

Причина первая: изменения в налоговых ставках

Основной причиной отказаться от прав на владение недвижимостью являются новые законы о налогах, а именно, появление налога на недвижимость.

В соответствии с новыми нормами ставка будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости, а не из заниженных оценок БТИ. Для некоторых россиян, в особенности жителей мегаполисов, подобные перемены будут не по карману.

В то же время переход из владельца квартиры в статус нанимателя избавит от необходимости платить налог.

Причина вторая:освобождение от счетов за капитальный ремонт

Путем перехода из собственника в наниматели можно избавиться и от необходимости платить обновленные в марте 2013 года ставки за капитальный ремонт. Долю нанимателей должен выплачивать муниципалитет.

Причина третья: возможность снизить суммы коммунальных платежей

В некоторых случаях сумма ежемесячных коммунальных платежей для нанимателей ниже, чем за приватизированную недвижимость.

Причина четвертая: возможность улучшить жилищные условия

После начала масштабных программ по реновации и сносу ветхого жилья многие обитатели хрущевок и аварийных домов начали прибегать к процессу расприватизации для того чтобы после расселения получить квартиры большей площадью.

По закону, если здание, в котором расположена государственная квартира, идет под снос, наниматели должны переехать в жилье, площадь которого будет формироваться из расчета 12-18 м. кв. на человека.

В то же время владельцы владельцы приватизированных квартир получат равноценную по всем параметрам жилплощадь.

Причина пятая: нежелание нести ответственность

К добровольному переходу из собственника в наниматели часто прибегают тогда, когда ответственность за жилье оказывается слишком тяжелой ношей.

По закону, квартиру, находящуюся в собственности у государства нельзя продать, подарить или передать по наследству, а значит и мошеннические махинации с такой недвижимостью проделать гораздо сложнее.

Иногда к расприватизации прибегают при разводе, например, в случае размена жилья, по которому бывшие супруги переезжают в неприватизированную квартиру.

Расприватизация или деприватизация?

Процесс возвращения государству квадратных метров может быть разным. Несмотря на кажущуюся близость понятий, некоторые юристы обращают внимание на отличия в содержании понятий «расприватизация» и «деприватизация».

Чаще всего, под расприватизацией понимают процесс, в результате которого приватизация недвижимости признается недействительной. Соответственно необходимо доказать, что в процессе приватизации жилья были допущены ошибки.

Деприватизация предполагает добровольную передачу квадратных метров государству.

Для того чтобы не потратить лишнее время и силы при оформлении множества документов, лучше сразу обратиться к юристу и выяснить, играют ли существенную роль данные различия в вашем случае.

Последствия деприватизации

Наряду с несомненными плюсами для многих граждан, у деприватизации (расприватизации) есть масса последствий, которые могут быть необратимы или, как минимум, сложно поправимы.

Даже плюсы смены статуса имеют обратные стороны. из них — это невозможность сделок с неприватизированной недвижимостью.

Жилье, которое не находится в вашей собственности, нельзя не только дарить или продавать, но и использовать как залог при оформлении кредита и даже проводить в нем перепланировку.

Помимо этого, гражданам, которые надеются переждать непопулярные изменения в налоговом законодательстве в качестве нанимателей недвижимости, стоит помнить о том, что по закону, приватизировать жилье второй раз нельзя. Однако если в приватизации участвовали несовершеннолетие, то по достижении 18 лет они смогут реализовать право на получение недвижимости в собственность.

Когда расприватизация/ деприватизация невозможна?

Не стоит думать, что процесс перехода из собственника в наниматели квартиры будет простым для каждого. Существует несколько ограничений, которые существенно ограничивают количество жильцов, способных произвести все процедуры успешно. Главные условия, которые должны соблюдаться при деприватизации:

  • недвижимость должна являться единственным местом постоянного проживания;
  • жилье должно быть свободно от каких-либо обременений (долгов по квартплате, кредитов и т.п.);
  • помещение должно быть «свободным от обязательств». Таким образом, если в жилье после приватизации кто-то вселялся (или регистрировался по месту жительства), то деприватизировать его, скорее всего, невозможно.

Также стоит помнить о том, что в некоторых крупных городах, например Москве, процесс расприватизации регулируется отдельными законами.

В соответствии с ними для желающих вернуть жилье в собственность государства местными властями могут быть введены некоторые специфические требования.

Чтобы не тратить время зря и заранее узнать реальное положение вещей для каждого конкретного случая, стоит обратиться за консультацией к профессионалам. Грамотная юридическая помощь может заметно упростить процесс перехода из собственника в наниматели.

Маргарита Спасская, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2003243-2013-12-02-prichin-rasprivatizirovat-kvartiru/

Неприватизированные квартиры в Москве приватизация и обмен

Неприватизированные квартиры

Длительное время наша компания помогала подбирать варианты для обмена таких площадей. Как правило, это заканчивалось ничем, поскольку рынок объектов, предоставляемых для обмена, слишком мал: 90 % всех вариантов – это разъезд и раздел неприватизированной квартиры.

сложность (невозможность приватизации) обычно заключается в утере права одного либо всех прописанных в данной квартире людей или в том, что кто-то один не желает проводить саму приватизацию. В 99 % случаев одна из сторон против раздела неприватизированной квартиры и, соответственно, любого предлагаемого варианта.

Варианты решения квартирного вопроса

Из такой ситуации существует лишь один выход – обмен неприватизированной квартиры на другое жилое помещение, которое предоставляется по договору социального найма.

В этом случае необходимо добиться согласия всех нанимателей, а также одобрения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Отметим, что при отказе кого-либо из нанимателей или проживающих с ним членов семьи от обмена помещения, его реализации можно потребовать в судебном порядке.

Решение о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, принимается с учетом доводов и законных интересов сторон (ст. 74 ЖК РФ). При этом обращение в судебные инстанции возможно только при предоставлении альтернативных вариантов жилья, планируемых для совершения принудительного обмена, а также согласия его собственников.

Рассматривая спор, суд основывается на заключении о техническом состоянии подобранных помещений и интересах всех лиц, права которых затрагиваются в данном споре. Кроме того, принятие решения в вашу пользу зависит от стечения множества других обстоятельств, что на практике случается довольно редко.

Многие обратившиеся к нам с вопросом «можно ли продать неприватизированную квартиру?», надеются, что его удастся решить через суд. Это утопия. Тогда какой же вариант можно предложить?

1 вариант. У человека должно быть две жилплощади, одна из которых, как максимум, устраивает того, кто не соглашается разменять неприватизированную квартиру через продажу, и как минимум, она соответствует параметрам, установленным законом, то есть должна быть не хуже той квартиры (ее части), в которой человек проживает.

Если учесть, что обращаются с такими разъездами люди, имеющие в пользовании маленькие 3- или 2-комнатные квартиры, то лиц, имеющих 2 площади и желающих съехаться в эти, как правило, не новые квартиры небольшой площади, к сожалению, нет. В практике Агентства недвижимости ОБМЕН.РУ не состоялось ни одного такого разъезда-съезда.

2 вариант. Человек должен владеть неприватизированной площадью, которая устроит противника обмена, а также иметь денежные средства, доплачиваемые в качестве компенсации.

Практика показывает, что люди крайне неохотно расстаются со своими кровными деньгами при обмене на неприватизированную площадь. Если же такие желающие находятся, то условия оказываются невыгодными для разъезжающихся.

Были случаи обмена неплохих квартир на комнату с небольшой доплатой: в этом случае тот, кто препятствовал разъезду, получал комнату (варианта с квартирой в нашей практике не было!), а инициатор обмена, поставленный в безвыходное положение, а инициатору обмена выплачивалась денежная сумма, никак не равная его доле в неприватизированной квартире.

В итоге, никто из числа разъезжающихся в таких историях не выигрывает.

Чем поможет Агентство недвижимости ОБМЕН.РУ

Лучший вариант – это компромисс и приватизация. Мы работаем только с теми вариантами, когда существует (возможна) договоренность между сторонами.

Если в процессе обмена квартир вы примите решение разъезжаться цивилизованным, действенным и результативным методом – через куплю-продажу, – и вам необходимо будет осуществить процесс приватизации, то все хлопоты мы возьмем на себя.

Для вас процедура будет проведена бесплатно (процедура приватизации! Услуги по обмену компания осуществляет платно, стоимость услуги по обмену определяет специалист!). Доверьте эту работу профессиональному риелтору!

Зачем приватизировать жилое помещение?

Граждане проживают в неприватизированных помещениях государственного или муниципального жилищного фонда на основании договора социального найма. Жилье предоставляется не в собственность, а только в пользование. Совершать сделки по продаже, дарить или завещать такую квартиру гражданин не может.

В связи с этим мы настоятельно рекомендуем своим клиентам находить компромисс и пользоваться своим законным правом на приватизацию. Агентство недвижимости ОБМЕН.РУ напоминает, что бесплатная передача жилых помещений в собственность истекает 1 марта 2015 года. Не откладывайте решение этого вопроса.

Услуги Агентства недвижимости ОБМЕН.РУ по приватизации

Мы поможем вам организовать приватизацию жилого помещения максимально оперативно и компетентно.

Чтобы избежать излишнего ажиотажа и громадных очередей при сборе необходимых документов, рекомендуем вам получить жилье в собственность заблаговременно и без лишних забот c помощью опытных специалистов и юристов Агентства недвижимости ОБМЕН.РУ! Начиная с 2014 года, мы предлагаем следующие услуги:

• помощь в приватизации квартиры;

• подбор необходимой недвижимости;

• подготовка и оформление пакета документов;

• проведение сделки.

По всем вопросам обращайтесь по телефону +7(495)223-70-00 (ежедневно с 09.00 до 21.00) или отправьте заявку на услугу. Наш специалист свяжется с вами в кратчайшие сроки!

Специально для Вас мы предоставляем на ознакомление основные принципы правового регулирования отношений, связанных с приватизацией жилых помещений в РФ:

1. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1.

2.

 Постановление Конституционного суда РФ «По делу о праве конституционности положений подпункта 1 пункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона « О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и части 1 статьи Закона РФ
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1 в связи с запросом Верховного суда Российской Федерации жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой»  4 от 15 июня 2006 №6-П.

Конституционный суд РФ в связи с этим отмечает, что прекращение на определенном этапе бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и тем самым – оставление в государственной и муниципальной собственности доли жилищного фонда также служит цели сохранения и пополнения жилищного фонда социального использования, позволяющего Российской Федерации как социальному государству выполнять свою социальную функцию в области жилищных отношений.
Аналогичной позиции придерживается Европейский Суд по правам человека, отметивший, что в современном обществе обеспечение населения жильем является важнейшей социальной потребностью; решение жилищного вопроса не может быть целиком отдано на откуп рынку, неограниченное действие которого, особенно в ситуации трансформации экономики, способно создать опасность нежелательных социальных последствий, а потому отражает не только частный, но и публичный интерес.

Источник: https://www.obmen.ru/information/neprivatizirovannie_kvartiri

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.