Неприватизированная комната в коммунальной квартире

Содержание

Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?

Неприватизированная комната в коммунальной квартире

Коммуналки достались россиянам в наследство от советских комиссаров: в 30‑х годах прошлого века в квартиры заселяли несколько семей, каждую в свою комнату. Такие явления имеют место быть и сейчас.

Когда комната в коммуналке освобождается, соседи, конечно пожелают занять её. Но развиваться события будут по давно уже установленным законным правилам.

Какие комнаты считаются освободившимися?

Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди. В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.

А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:

Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.

Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?

Порядок заселения освободившейся в коммуналке комнаты регламентируется 59‑й статьёй Жилищного кодекса.

По норме этой статьи комнату могут предоставить:

  • малоимущей семье, проживающей в этой же квартире;
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в этой квартире, имеющему комнату площадью меньше установленной нормы (18 метров на человека);
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в той же квартире (передаётся посредством оформления договора купли-продажи);
  • очереднику из числа нуждающихся.

При этом преимущество передачи комнаты имеет сначала первая категория по списку, при отсутствии таковых жильцов — вторая, если нет ни тех, ни других — третья, и, в конце концов последняя.

Каждый заинтересованный жилец, увидевший себя в списке, должен написать заявление в местную администрацию о предоставлении ему освободившейся комнаты.

Важно: в каждом регионе действует свой правовой акт, описывающий нюансы предоставления муниципального жилья. Кому передать комнату, платно или бесплатно, решает муниципалитет. Он же и уведомляет жильцов квартиры о своём решении в месячный срок с момента регистрации заявлений на расширение.

Как получить освободившуюся комнату?

Комната может быть передана двумя способами:

  • путём оформления договора соцнайма;
  • путём выкупа.

Чтобы получить комнату по соцнайму, нужно обращаться в жилищную комиссию (или отдел имущественных отношений) при местной администрации. При этом нужно иметь в виду, что сама квартира может находиться на балансе либо города, либо района, либо поселения: это нужно уточнить, чтобы выдержать сроки.

В жилконторе нужно написать заявление по их форме и приложить документы:

  • выписка из лицевого счёта;
  • выписка из домовой книги (расширенная);
  • акт осмотра жилого помещения (в нём представители администрации по заявлению жильца фиксируют условия жилья);
  • план квартиры;
  • копии паспортов заявителя и членов его семьи (+свидетельств о рождении детей);
  • выписка из Росреестра (об отсутствии другого жилья в собственности);
  • справка из соцзащиты (о признании малоимущими и нуждающимися в жилье).

Представленный список стандартен, он может быть расширен или уменьшен местным правовым актом, поэтому точный перечень собираемых документов нужно уточнить в муниципалитете.

Максимум через месяц заявителям из жилконторы должен поступить мотивированный ответ: решение о расширении или отказ.

Если льготников в квартире нет или они отказались от расширения (что маловероятно), жилконтора предложит выкупить комнату жильцу этой же квартиры, пусть даже он не признан нуждающимся и жильём обеспечен.

Выкуп комнаты (по стоимости, устанавливаемой местным законом: не ниже рыночной по оценке БТИ) будет следовать алгоритму:

  • заявитель пишет в муниципалитет заявление по их форме о намерении выкупа;
  • прикладывает пакет документов (перечень тот же, что представлен выше, за исключением справки из соцзащиты);
  • жилконтора (в случае положительного решения) направляет задание в БТИ об оценке комнаты;
  • отдел приватизации утверждает выкупную цену;
  • заявитель оплачивает стоимость в бюджет муниципалитета (на оплату даётся максимум 3 месяца);
  • готовится и подписывается договор купли-продажи и комната регистрируется в Росреестре в собственность заявителя.

Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?

При этом существенными для принятия решения факторами будут учтены обстоятельства:

  • давность проживания в квартире;
  • срок признания малоимущими и (или) нуждающимися в расширении;
  • проведение за последние несколько лет сделок с недвижимостью (обмены, приватизация, в том числе и долей).

Если кто-то из жильцов посчитает, что его права нарушены, отказ от предоставления ему комнаты можно обжаловать в суде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/fond/osvobodivshejasja-komnata-v-kommunalke.html

Нужно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире? И можно ли без согласия соседей?

Неприватизированная комната в коммунальной квартире

Обычно, когда говорят о приватизации, имеют в виду отдельную квартиру, в которой проживает семья или близкие родственники.

Но в нашей стране еще до сих пор встречается и так называемое коммунальное жилье, с общими санузлами и кухней, в которых семье принадлежит комната, порой две или несколько.

Возможно ли приватизировать выделенную жилплощадь отдельно от соседей и как сделать это? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-72. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, на какой срок продлили бесплатную приватизацию в России, сколько она будет стоить по окончании этого срока, а также о том, как определить, приватизирована ли недвижимость или нет.

О возможности приватизации

Приватизация – процесс передачи недвижимого имущества из общей (муниципальной) собственности в частную, в полное и нераздельное владение человека или группы.

Соблюдая установленный законом порядок, человек может приватизировать, как всю недвижимость в целом, так и часть ее (долю), тем более, что в нашем случае, гражданину муниципалитетом или иным органом управления комната передана в найм.

О том какие требования закона существуют, как приватизировать отдельно взятую комнату, речь пойдет ниже.

О том, можно ли получить в частную собственность комнату в общежитии, кооперативную или служебную недвижимость, а также жилье военнослужащего, вы можете узнать на нашем сайте.

Законодательство

Процесс приватизации в первую очередь опирается на ФЗ-1541-1, принятый в 1991 году.

Обратите внимание, что в этом законе передача в собственность комнат в коммуналках не предусмотрена, то есть, приватизировать их было нельзя.

Но учитывая большой объем подобного жилья, недовольство граждан, в 1998 году в закон были внесены поправки, разрешающие приватизировать долю (комнату) как в коммунальном, так и в любом другом жилье.

В целом процедура регламентируется следующими законодательными актами:

  1. В первую очередь Конституцией, как основным законом государства. В ней закреплены формы собственности, в нашем случае, на жилье.
    ЖК.
  2. ФЗ-1541-1 «О приватизации…» ОТ 4 июля 1991 года.
  3. Федеральные актами, вносящими поправки в действующий закон «О приватизации…» Последняя поправка – февраль 2016 года.
  4. Местными нормативными актами.

Читайте в наших статьях о процедуре деприватизации квартиры и о сроках исковой давности для признания приватизации жилплощади недействительной. Образец искового заявления на признание права перевода жилого помещения в частную собственность вы можете скачать тут.

Кто имеет право?

Получить в собственность недвижимость может только тот гражданин, который имеет на руках ордер на данную жилплощадь или договор соц.найма.

Такое же право предоставлено и членам семьи нанимателя.

Но, важный момент. Приватизировать можно только в том случае, если данная жилплощадь выделена из общего состава квартиры и этот факт зафиксирован в БТИ (подтвержден техпаспортом на помещение).

Она должна иметь отдельный выход (оборудованный) и быть пригодной для проживания. И еще.. Не менее важно. Места, предназначенные для общего пользования не приватизируются.

Иначе говоря, права гражданина, получившего в собственность жилое помещение, не распространяются на санузлы и кухни.

Пользуется ими владелец собственного помещения на общих основаниях. Хотя и ЖК РФ (в ст. ст. 41 и 42) и устанавливает порядок выделения долевой собственности в жилье (доля собственника в общем хозяйстве пропорциональна площади его помещения), но на практике это требование невыполнимо.

О правах и обязанностях собственника приватизированного жилья и прописанных в нем лиц, а также о том, за что придется платить владельцу приватизированной жилплощади из собственного кармана, вы можете узнать из наших статей.

Нужна ли и зачем?

Такое решение каждый принимает сам. Собственно, в этом процессе, на наш взгляд, только один несомненный плюс.

У человека появляется возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Продать, подарить, оставить в наследство и тому подобное.

По сути, гражданин получает после завершения процедуры некий товар, с которым может производить любые коммерческие операции. Например, сдать в аренду. На этом все очевидные преимущества комнаты и заканчиваются.

Минусов еще больше. Отметим основные:

  1. Наниматель вправе претендовать на освободившиеся комнаты, собственник – нет.
  2. При расселении коммуналки наниматель получает равнозначное жилье (зависит от числа зарегистрированных), собственник – компенсацию. Причем в последнюю не входит выделенная доля в общем хозяйстве.
  3. Если все помещения в квартире приватизированы, то такое жилье не подлежит расселению.
  4. При сносе здания собственник так же получает только компенсацию, а наниматель – квартиру.

С чего начать?

Как действовать?

Прежде всего, надо определиться:

  1. Куда обращаться?
  2. Какие документы приготовить?
  3. Сколько стоит процедура (пошлина и другие расходы)?
  4. Сроки.

Самый надежный, на наш взгляд, вариант — это личное обращение в бюро.

Можно, конечно, заявить о своем желании получить в собственность комнату и в МФЦ или поручить проведение процедуры организации, которая на этом специализируется.

Надо только учитывать, что и МФЦ, и любая другая, кроме бюро, организация – посредники. К тому же в последнем случае увеличится стоимость, поскольку организация-посредник возьмет плату за свои услуги.

После того, как решим для себя, с кем будем сотрудничать, необходимо подготовить пакет документов.

Необходимые документы

В пакет входят:

  1. Техпаспорт на помещение. Оформляют его в БТИ.
  2. Личные документы каждого проживающего (паспорта, свидетельства о рождении, свидетельство о браке, если были умершие, то свидетельства о смерти).
  3. Справку о количестве лиц, зарегистрированных в жилом помещении. Оформляется в УК или домоуправлении.
  4. Личные заявления каждого проживающего, пожелавшего приватизировать жилплощадь или отказ от приватизации. Последний документ заверяется у нотариуса.
  5. Ордер или договор соц.найма.
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Документальное подтверждение (справка) о том, что данное помещение ранее не приватизировалось. Этот документ выдает бюро.
  8. Если кто-либо уже приватизировал жилье, то необходимо представить справку об этом.
  9. Если человек, по каким либо причинам, не может лично принять участие в процедуре, то он выдает доверенность, нотариально заверенную, своему представителю.

Каждый участник должен лично посетить бюро и оформить или подать заявление об участии или отказе. В случае невозможности это сделать выдается доверенность лицу, представляющему его интересы.

Подготовленные документы подаются в бюро или в ту организацию, услугами которой вы решили воспользоваться для регистрации права собственности.

Сроки и стоимость оформления

Законом установлен срок, составляющий два месяца.

Госпошлина составит 2000 рублей. Остальные платежи зависят от того, в каком регионе находится квартира, поэтому сумму мы вывести не сможем.

Для ориентира можно сказать, что справка о неучастии ранее в процедуре стоит в пределах 200 рублей.

Выдается она или в БТИ, или в Госреестре.

Техпаспорт стоит от 800 рублей. Нотариальные услуги зависят от региона страны.

Ну, и услуги посредника. Возможно, что какие-то документы придется восстанавливать или менять. Поэтому сказать заранее, во что выльется удовольствие, нельзя.

Кстати. Самые большие затраты на процедуру в столице.

Случаи отказа

Отказать в приватизации могут:

  1. Неправильно оформлены документы.
  2. Неполный пакет.
  3. В документах содержатся недостоверные сведения.
  4. Помещение не отвечает требованиям, изложенным выше.
  5. Квартира не признана коммунальной в установленном порядке, а является таковой по факту.

В этом случае сначала приватизируют ее целиком, а уж потом выделяют доли каждого собственника.

Возможна ли приватизация без согласия соседей? Если квартира стала коммунальной стихийно, по факту, а не признана в установленном порядке, то прежде чем приватизировать комнату, нужно получить согласие соседей.

Выше мы уже говорили, как приватизируется квартира, являющаяся коммунальной по факту, а не признанная таковой в установленном порядке. Если квартира коммунальная, т.е. каждый наниматель имеет ордер или договор на занимаемое помещение, то согласие соседей в данном случае не требуется.

От лица ребенка младше 14 лет заявление составляется, подписывается и подается родителями. Дети старше 14, но младше 18 лет, пишут заявление сами, под контролем родителей.

При подаче заявления о приватизации и выдаче свидетельства о праве на собственность требуется присутствие всех, кто принимает участие в процедуре или их представителей, имеющих доверенности, заверенные нотариусом.

Повторим еще раз. Для того чтобы получить в частную собственность комнату, она должна отвечать нескольким условиям:

  1. Отдельный оборудованный вход (желательно).
  2. Должна быть пригодной для жизни.
  3. Она должна быть выделена из общего состава жилья, то есть у нанимателя на руках техпаспорт, ордер или договор соц.найма. т.е. сначала производится предварительная общая приватизация квартиры, затем выделение из общей собственности доли.

Приватизация комнаты в коммуналке, по сути, ничем особенным не отличается от передачи в собственность любого другого жилья. Другой вопрос: стоит ли ее приватизировать? Но это решает каждый человек сам.

О нюансах приватизации комнаты в коммунальной квартире смотрите в этом видео:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-90-72 (Москва)

+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/privatizacija/municipal-kv/kommunalnaya-komnata.html

Как продать комнату в коммунальной квартире

Неприватизированная комната в коммунальной квартире

В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.

Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.

Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.

Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.

Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.

Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.

Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.

Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.

Так выглядит выписка из ЕГРН на обычную квартиру. Но принцип такой же: собственник указан в графе «Правообладатель»

У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.

После этого надо подать заявление на передачу комнаты в собственность с пакетом документов в уполномоченный орган.

Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному.

Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.

В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.

Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».

Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».

Если бы в собственности была комната, в графе «Вид жилого помещения» вместо слова «Квартира» было бы указано «Комната» или «Помещение»

Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт.

Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.

Образец извещения соседей о намерении продать комнату в коммуналке. Без него продать комнату постороннему лицу не получится

Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.

Тут есть два пути:

  1. Переспросить соседей, точно ли они собственники комнат.
  2. Проверить собственников комнат по выписке из ЕГРН.

Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.

Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.

С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.

Если в квартире 3—4 комнаты, то получить выписки и проверить собственников будет несложно. Но если в квартире несколько десятков комнат, то можно легко сбиться. В таком случае лучше поручить извещение соседей нотариусу.

Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.

Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.

Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.

Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.

Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.

Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:
  1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  4. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов. Ее можно получить в МФЦ.

Я советую перед продажей комнаты рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт, снять жильцов с регистрационного учета, а также заключить предварительный договор купли-продажи.

Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.

Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.

Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.

Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.

Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.

Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.

Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять.

А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения.

Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.

Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.

Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:

  1. наличными;
  2. через банковскую ячейку;
  3. через аккредитив или договор эскроу;
  4. через депозит нотариуса.

Вы можете выбрать любой удобный способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.

Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.

Стоимость услуги — 1500 Р. Но еще нужно учесть стоимость технической работы нотариуса и банковские комиссии за перевод денег между счетами — их размер зависит от банка.

Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.

Образец акта приема-передачи комнаты в коммуналке. После подписания акта считается, что продавец фактически передал комнату покупателю

При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.

  1. Чтобы продать комнату в коммуналке, сначала убедитесь, что она приватизирована. Для этого найдите документы на комнату или закажите выписку из ЕГРН.
  2. Если комната в собственности муниципалитета, займитесь приватизацией.
  3. Обратите внимание, на что у вас право собственности. В некоторых регионах после приватизации в собственность передается комната, а в других — доля в праве на всю коммунальную квартиру.
  4. За месяц до продажи письменно известите соседей о намерении продать комнату постороннему лицу. В извещении обязательно укажите стоимость комнаты.
  5. Есть вариант, когда можно не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, — получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
  6. После того как соседи отказались от покупки или прошел месяц с момента их извещения, можно заключать договор купли-продажи комнаты в коммуналке. В договоре должны содержаться как минимум два существенных условия: предмет и цена.
  7. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными, через банковскую ячейку, аккредитив, договор эскроу или депозит нотариуса.
  8. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности с пакетом документов и оплаты пошлины Росреестр зарегистрирует переход права, выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
  9. Фактическая передача комнаты покупателю фиксируется актом приема-передачи.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/komnata-v-kommunalke/

Как сдать внаём комнату в квартире. Приватизированные и неприватизированные комнаты

Неприватизированная комната в коммунальной квартире

В одной из наших статей мы рассказывали про особенности сдачи внаем квартиры. Но рынок аренды жилья не ограничивается только квартирами. И если вы хотите официально сдать вашу комнату, то эта статья специально для вас.

договора аренды комнаты с ми юристов портала и шаблонами для заполнения

Комнаты бывают разные

Предлагаем вам рассмотреть различные категории комнат, чтобы выделить особенности сдачи их внаём:

  1. Комнаты в приватизированных квартирах;
  2. Комнаты в неприватизированных квартирах;
  3. Приватизированные комнаты в коммунальных квартирах;
  4. Неприватизированные комнаты в коммунальных квартирах.

Неприватизированная комнаты в коммунальной квартире

Начнем с комнаты, сдача внаем которой требует наибольшего количества согласований.

Неприватизированная комната не является вашей собственностью. Но в соответствии с пп. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ, вы имеете право сдавать ваше жилое помещение в поднаем. Однако в соответствии с п.1 ст.685 ГК РФ сдать жилое помещение по договору поднайма можно только с согласия наймодателя.

Наймодатель у неприватизированной комнаты может быть разный: префектура, муниципалитет или другой орган. Найти ответ на вопрос, кто же является вашем нанимателем, можно в договоре найма, на основании которого вы сами проживаете в вашей комнате.

Наймодателю следует передать письменное обращение с просьбой разрешить заключить договора поднайма. В данном обращении также должно содержаться согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.

Но не будем забывать про ваших соседей по квартире. В соответствии с п.2 ст.

76 ЖК РФ, для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. То есть к обращению к нанимателю следует приложить согласие всех соседей в письменной форме.

В случае получения положительного ответа от наймодателя (а такой ответ должен быть предоставлен также в письменной форме), можно заключать договор поднайма.

Приватизированная комната в коммунальной квартире

Приватизированная комната является вашей собственностью. Право распоряжаться своей собственностью закреплено в законодательстве (п. 2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Казалось бы, здесь согласовывать уже ничего ни с кем не нужно. Но это не так.

В коммунальной квартире есть также места, не принадлежащие только вам: коридор, кухня, санузел. Они находятся в общей собственности всех жильцов. В соответствии со ст.

246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Поэтому прежде чем заключать договор найма, следует все-таки получить согласие соседей, причем в письменной форме.

Вне зависимости от того, приватизирована комната или нет, наниматель так или иначе будет взаимодействовать с вашими соседями.

Настоятельно рекомендуем сказать нанимателю про особенности ваших взаимоотношений с соседями, а самые важные моменты отразить в договоре.

Так вы сможете избежать конфликтов с соседями как для нанимателя, так и для себя.

Комната в неприватизированной квартире

Чтоб сдать комнату в вашей неприватизированной квартире, уже не потребуется согласие соседей, так как их в квартире просто нет.

Однако, также как в случае с другим неприватизированным жильем, потребуется согласие наймодателя. Порядок получения согласия такой же: нужно письменное обращение с приложением согласия членов вашей семьи, проживающих совместно с вами.

Комната в приватизированной квартире

Ну и наконец, перейдем к самому простому (в части согласования) случаю. Если вы являетесь единственным собственником квартиры, в которой собираетесь сдавать комнату, то не потребуется абсолютно ничье согласие, чтобы заключить договор найма.

Но если наряду с вами есть и другие собственники, то необходимо будет их согласие. Оформить такое согласие можно следующими способами:

  1. Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
  2. В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.

Мы сказали про соседей в коммунальных квартирах. Здесь же напомним вам, что если вы сдаете комнату в частной квартире, то сами будете соседствовать с нанимателями. Поэтому советуем заранее определить порядок пользования помещениями, которые вы непосредственно нанимателю не сдаете, но которыми он также будет пользоваться: прихожая, коридор, санузел и тому подобное.

Если ответственно подойти к согласованию этих моментов, то это позволит избежать многих разногласий во время проживания нанимателя у вас в квартире.

Уведомление любопытствующих: взаимоотношения с соседями

Выше мы рассказали, на что и в каких случаях необходимо получать согласие соседей. Обращаем ваше внимание на то, что предоставлять им информацию непосредственно о самих условиях аренды вы не обязаны.

Кто и за какую плату живет в вашей комнате – это только ваше дело. Это касается как соседей по коммунальной квартире, так и соседей по подъезду.

Если у вас доверительные отношения с соседями, можете попросить их “присмотреть” за вашей комнатой, сообщить в случае каких-либо проблем и конфликтов. Но все это в пределах разумного, без вмешательства в частную жизнь нанимателя и шпионажа.

ТСЖ и кооперативы

Кто еще может проявить интерес к вашей арендной деятельности? В настоящее время как собственники, так и наниматели муниципального жилья, довольно тесно взаимодействуют с ТСЖ, кооперативами.

Обычно, отношения между адекватным жильцом и ответственным представителем ТСЖ/кооператива складываются нормально. Но как и в случае с соседями, предоставлять какую-либо информацию о своих нанимателях вы не обязаны.

Единственное исключение: если стоимость каких-либо коммунальных услуг у вас рассчитывается, исходя из количества проживающих в квартире/комнате, вы должны сообщить число своих нанимателей. Но обязанности сообщать их данные у вас нет.

К тому же не будем забывать про Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ “О персональных данных”, из которого можно сделать вывод, что предоставлять кому-либо данные ваших нанимателей, вы не имеете право.

Если вы поддерживаете доверительные отношения с вашим ТСЖ/кооперативом, то можем посоветовать вам поставить их в известность о том, что вы сдаете комнату, оставить контактный номер телефона и попросить сразу же связаться с вами в случае каких-либо конфликтных ситуаций.

Имущество в сдаваемой комнате

Скорее всего, в комнате, которую вы хотите сдавать, есть ваше имущество: мебель, сантехника, люстры и так далее. Мы уверены, что вы заинтересованы в сохранении этого имущества во время проживания нанимателей в комнате.

Чтобы снизить риски причинения ущерба этому имуществу и получить гарантии возмещения, если ущерб все-таки будет, можно оформить акт приема-передачи имущества. Такой акт будет являться приложением к договору найма.

В акте следует перечислить все имущество, по возможности так, чтобы его легко можно было идентифицировать: какой именно телевизор, шкаф и так далее. Если имущество уже имеет какие-то повреждения, то в акте такой факт тоже отражается – но это, скорее всего, будет уже требованием вашего нанимателя.

Коммунальные услуги

Мы уже обратили ваше внимание на то, что если стоимость каких-либо коммунальных услуг зависит от количества лиц, проживающих в квартире/комнате, то необходимо уведомить организацию, которая осуществляет расчет этих коммунальных платежей. Это может быть, как ТСЖ/кооператив, так и сама компания, предоставляющая услуги.

Что же касается коммунальных услуг целом, то в соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплачивать их обязан наниматель. В договоре можно закрепить эту обязанность и за вами – здесь все зависит от достигнутых соглашений.

Однако обращаем ваше внимание на то, что даже если обязанность по оплате коммунальных услуг будет возложена на нанимателя, претензии из-за неуплаты будут предъявлены вам, так как по договору с компанией, предоставляющей услуги, обязательства продолжаете нести вы.

Разведать обстановку

Большинство людей бережно относятся к своему имуществу. И желание держать все под контролем в данном случае является абсолютно нормальным.

Поэтому советуем вам сразу предупредить нанимателя, что периодически вы будете приезжать, чтобы проведать комнату и ваши вещи в ней, и закрепить в договоре периодичность таких “проверок” и время ваших визитов.

Эти формальности необходимы в связи с тем, что официально проживающий в комнате наниматель приобретает право на неприкосновенность жилища. Данное право гарантируется нам всем Конституцией и Жилищным кодексом. Поэтому, если вы просто придете без спроса, тем более в отсутствие нанимателя, его это, скорее всего, “не обрадует”.

Итоги и выводы

В заключении предлагаем вам несколько вопросов, ответы на которые помогут определить, что и с кем нужно согласовывать перед тем, как сдавать комнату, и на что обратить внимание при составлении договора:

  • Находится ли ваша комната в коммунальной или частной квартире?
  • Какие у вас взаимоотношения с соседями?
  • Кто занимается управлением общим имуществом дома – ТСЖ/кооператив?
  • Как рассчитываются коммунальные платежи?
  • Какое имущество есть в комнате?

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Как видно, сдача внаем комнаты является несколько более сложным мероприятием, чем сдача внаем квартиры.

Сложности, на наш взгляд, в том, что появляются дополнительные факторы человеческих взаимоотношений: соседи в коммунальной квартире и совместное проживание с нанимателем в разных комнатах одной квартиры.

Но в любом случае, можно избежать многих проблем и конфликтов, если ответственно подойти к вопросам согласования и составления договора найма.

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Источник: https://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/kak-sdat-vnayom-komnatu-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.