Неделимый участок

Содержание

Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформления прав на землю . Жилищное правоавеню,av-ue.ru

Неделимый участок

     Российская правовая газета “эж-ЮРИСТ”,N 18, 2006 г.

ДМИТРИЙ ГРИГОРЬЕВ ЮРИСКОНСУЛЬТ ООО “КОЛАБРИЯ”

     В последнее время многоспоров возникает по применению на практике ст.

35, 36 Земельного кодекса РФ,регламентирующих переход прав на земельный участок при переходе правсобственности на здание, строение или сооружение и порядок приобретения прав наземельные участки, находящиеся в государственной или муниципальнойсобственности, на которых расположены здания, строения или сооружения.

     Земельное законодательство устанавливает два подхода к оформлению прав наземельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в зависимостиот того, является ли земельный участок делимым или неделимым. Каковы жепроблемы, из этого вытекающие?

ДВА ПОДХОДА

     В первом случае (абз. 1 п. 1ст. 35 ЗК РФ) права собственности на все здание, все строение или все сооружениепереходят от одного лица к другому, т.е. имущественный объект целиком поступаетв собственность приобретателя.

В этом случае новый собственник приобретает правона использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием,строением или сооружением и необходимой для их использования, на тех же условияхи в том же объеме, что и прежний их собственник. Новый собственник приобретаетправа на часть земельного участка в соответствии с Земельным кодексом РФ (абз. 1п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

     На первый взгляд все очень просто и ясно. Но на практике возникает еще одинвопрос: а является ли земельный участок делимым?      Если он является делимым, то вопрос об оформлении прав за новымсобственником решается новым собственником здания, строения или сооружения бездополнительных обращений к собственникам иных зданий, строений, сооружений.

Так,например, в городе Москве Постановлением Правительства Москвы от 28.12.2004 N929-ПП утвержден порядок организации работ по оформлению юридическими ифизическими лицами договоров аренды, на которых расположены здания, строения,сооружения при переходе права собственности на них к другому лицу.

Вся процедуразаключается в подаче соответствующего заявления с представлением пакетадокументов, оплате за выполнение землеустроительных работ, иных услуг и должназанимать не более 105 дней.      Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа (Постановление от24.06.

2005 N А26-9918/04-21) рассматривалось дело, в котором предпринимателюбыло отказано в приобретении земельного участка в собственность, несмотря на точто предприниматель имел в собственности все здание.

Поводом к направлению делана новое рассмотрение послужила нерешенность вопроса о делимости или неделимостиземельного участка и то, что здание предпринимателя оказалось пристроенным кдругому зданию и нельзя было сделать однозначный вывод о том, является липредприниматель собственником первичного объекта недвижимости (здания) или емупринадлежат вторичные объекты недвижимости (помещения).      Во втором случае (абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ) право собственности на здание,строение или сооружение переходит к нескольким собственникам. В этом случаеновым собственникам необходимо определить порядок пользования земельным участкомс учетом величин их долей в праве собственности на здание, строение илисооружение и с учетом сложившегося ранее порядка пользования земельным участком.      Реализовать свое право на оформление земельно-правовых отношенийсобственники частей здания, строения или сооружения могут путем приобретенияземельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностьюлиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участказаключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иныхправообладателей помещений в этом здании, строении, сооружении. Для приобретенияправа на земельный участок собственники частей здания, строения, сооруженияобязаны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти илиорган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельныйучасток.      Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа (Постановление от24.06.2005 N А31-2256/21) рассматривалось дело, в котором заявитель единоличнообратился с требованием об оформлении права аренды на земельный участок иполучил отказ. Суд установил: материалами дела было подтверждено и сторонами неоспаривалось, что спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем зданиепринадлежит двум собственникам, поэтому обязательным условием приобретениякаждым из них права на землю является их совместное обращение с соответствующимзаявлением.      Положение (п. 5 ст. 36 ЗК РФ) о необходимости совместного обращения дляоформления прав на землю многократно критиковалось в последнее время. Противникиэтой нормы утверждали, что совместное обращение тормозит развитию земельнойреформы в России. Однако Конституционный Суд РФ (Определение от 05.03.2004 N82-О) при проверке конституционности п. 5 ст. 36 ЗК РФ пришел к выводу, чтооспариваемая норма, устанавливая неодинаковый порядок приобретения прав нанеделимые земельные участки для собственников расположенных на них зданий,строений, сооружений и сособственников, не нарушает конституционный принциправенства, поскольку данный порядок обусловлен различными фактическими иправовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники исособственники имущества, а право общей собственности двух или более лицотличается по правовому режиму от права собственности, принадлежащего одномулицу.      Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения,принадлежащие нескольким собственникам, всегда признается неделимым всоответствии со ст. 6, 22 ЗК РФ, ст. 128, 133, п. 4 ст. 244, ст. 261, 607 ГК РФ,рассматриваемыми в нормативном единстве. Если собственники частей здания,строения, сооружения и собственник земельного участка, на котором расположеныздание, строение, сооружение, пришли к соглашению о приобретении частиземельного участка в собственность, то он подлежит сначала выделению, если этовозможно, а затем оформлению в собственность с учетом норм, изложенных в главе16 ГК РФ. За собственниками будут закреплены доли в праве собственности наземельный участок и установлен порядок пользования им. Доля в натуре выделятьсяне будет, а будет лишь зафиксирована в реестре прав на недвижимое имущество исделок с ним.      Такая же ситуация возникнет, если собственники частей здания, строения,сооружения изъявят желание оформить договор аренды земельного участка. Доли,закрепленные за каждым соарендатором в договоре аренды со множественностью лицна стороне арендатора, будут иметь значение лишь при расчете и внесении аренднойплаты. Поэтому не должна вводить в заблуждение норма, изложенная в ст. 6 ЗК РФ,относящая к объектам земельных правоотношений часть земельного участка. Частьземельного участка – фикция, необходимая для упорядочивания отношений привозникновении долевой собственности, а также до решения вопроса о делимости илинеделимости земельного участка. Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении от01.07.2003 N 12168/02 указал, что в соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могутпередаваться земельные участки, а не доли в праве аренды на них. Этим ВАС РФподвел итог, в частности, в спорах о том, какие земельные участки следуетпризнавать делимыми, а какие нет и каков должен быть порядок оформления прав наделимые и неделимые земельные участки.      Следует отметить и еще один момент, касающийся государственной регистрациидоговора аренды земельного участка. В силу ст. 13 ФЗ “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” при проведениигосударственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документови проверка законности сделки. Даже если получится в обход п. 5 ст. 36 ЗК РФподписать договор аренды земельного участка, то это еще не гарантируетзаключение такого договора, который считается таковым только после егогосударственной регистрации.      Федеральным арбитражным судом Московского округа (Постановление от12.03.2004 N КГ-А40/1255-04) рассматривалось дело об отказе в государственнойрегистрации договора аренды земельного участка, так как представленный нарегистрацию договор не соответствовал по форме и содержанию требованиям п. 3 ст.36 ЗК РФ и ст. 607 ГК РФ. Суд постановил, что другой порядок приобретения правна земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальнойсобственности, законодательством не установлен, что исключает использование иныхспособов оформления прав на такие земельные участки.

КРИТЕРИИ ДЕЛИМОСТИ

     В соответствии с п. 4 ст. 6ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым являетсяземельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых послераздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использованиекоторого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории,за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, дляопределения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы:      1) после раздела образовались самостоятельные земельные участки;      2) разрешенное использование образовавшихся земельных участковосуществлялось без перевода их в состав земель иной категории.      Что представляет собой самостоятельный земельный участок? Самостоятельныйземельный участок – это: 1) участок определенного размера; 2) технологически ипроизводственно самостоятельный; 3) определенного местоположения.

УЧАСТОК ОПРЕДЕЛЕННОГО РАЗМЕРА

     В ст. 33 ЗК РФ определено,что устанавливаются законами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органовместного самоуправления для различных видов деятельности максимальные иминимальные размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участковустанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормамиотвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правиламиземлепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной илипроектной документацией.
 

ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ И ПРОИЗВОДСТВЕННАЯСАМОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ

     В ст. 4 ФЗ от 24.07.2002 N101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” указывается, чтоземельные участки могут иметь размеры меньшие, чем минимально допустимые, еслиони выделяются для определенных видов деятельности и технология производствасельскохозяйственной продукции требует использования земельного участкаменьшего, чем минимально допустимый размер.
 

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Источник: http://av-ue.ru/avenue.php?p=akdi_zu.htm

Что такое неделимый земельный участок?

Неделимый участок

Земельный может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок.

который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные.

При изъятии возмещаются убытки в соответствии с постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г.

Делимый и неделимый земельный участок

Человеку, не имеющему юридического образования будет трудно представить то, как земельный участок может быть неделимым. Взял штакетник, вкопал куда надо и все — участок поделен. Юридическая делимость определяется несколько иначе.

Критерии делимости определялись ранее в статье 6 Земельного кодекса РФ следующим образом: Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Доля земельного участка: выделение доли землевладения, регистрация, особенности владения, покупка, продажа и сдача в аренду

С тех самых пор, как в Российской Федерации гражданам было разрешено на законных основаниях оформлять земли в личную собственность, не утихают споры и судебные разбирательства по поводу определения порядка пользования, как целыми, так и их долями.

Споры по землевладению могут быть самые разные, но их объединяет одно – двое или несколько собственников претендуют на право законного владения земельным.

Доля земельного участка и долевая собственность

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного между двумя и более лицами, являющимся его собственниками.

Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе.

Как разделить участок земли

Согласно Земельному кодексу РФ одна из форм образования новых участков земли – раздел уже существующего. Чаще всего раздел осуществляется при дележе или дома, разделе общего имущества бывшей супружеской пары или продаже части земли.Разделу подлежат участки любой категории. Наименьший период, за который можно произвести раздел земли – месяц.

Все новообразованные участки являются объектами недвижимого имущества, которые подлежат государственному кадастровому учету, после чего становятся юридическими объектами гражданского права.

Для произведения раздела земли нужно иметь свидетельство на землю, кадастровый паспорт на, постановление местной администрации о новых адресах для созданных участков и, конечно же, согласия владельца земли.

2.

Как разделить участок, если на нем построен дом?

Вопросы раздела регулируются кодексом РК (статьи 51-59), а также принятым маслихатом города Алматы 21 ноября 2006 года Планом-регламентом (нормативно-правовым документом по реализации Генерального плана развития Алматы до 2020 года).

Согласно ЗК РК, деление участка возможно, если это не повлечет изменения целевого назначения и не нарушит противопожарных, санитарных, экологических, строительных и других обязательных норм и правил.

При соблюдении указанных норм участок может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный, с присвоением каждому собственного кадастрового номера.

Если же разделение повлечет изменение его целевого назначения или приведет к нарушению противопожарных, санитарных, экологических, строительных и других норм и правил, то такой участок является неделимым.

При этом на неделимый можно оформить право общей долевой собственности, то есть добавить одного или более собственников.

Конференция ЮрКлуба

в залог банку необходимо передать право аренды на зем. участок. Мы — солидарный арендатор (доли в праве не определены).

Разве мы, являясь одним из солидарных правообладателей, можем заложить принадлежащее нам на основании договора право аренды на весь земельный участок? я всегда думала, что на стороне залогодателя в таком случае тоже должна быть солидарная множественность.

подскажите, пожалуйста, не будет ли такой залог признан недействительной сделкой? Межевание проводить не хотим и не успеваем по времени.

Купля-продажа земельных участков I. Основные правила купли-продажи земельных участков

Земельные отношения — это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст.

 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Объектами таких отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Источник: http://jursait.ru/ponyatie-nedelimyj-zemelnyj-uchastok-70702/

Неделимый земельный участок, как разделить неделимый земельный участок

» Раздел имущества » Неделимый земельный участок

1 278 просмотров

Являясь совладельцами земельного надела, его собственники не всегда задумываются о том, что делать, если вдруг придется его делить.

Мало того, не все представляют, можно ли вообще поделить данный надел в соответствии с законодательством, а когда встает вопрос о его разделе – узнают, что их совместная собственность является неделимым объектом недвижимости.

Критерии делимости

 Земельные участки (ЗУ) могут быть делимыми (раздел которых возможен) либо неделимыми (их раздел запрещен). Делимость ЗУ определяется его целевым назначением, возможностью использования вторичных участков при сохранении их предназначения и характеристик, соответствующих исходным.

Те объекты недвижимости, которые после раздела не теряют своих характеристик, соответствуют всем нормам целевого назначения исходного участка, называются делимыми.

Те же наделы, которые после раздела утрачивают исходные характеристики и требуют изменения целевого назначения, являются неделимыми.

Например, имеется ЗУ, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, который является совместной собственностью двух человек, проживающих на этой территории в доме на две семьи. В такой ситуации только от размера самого участка будет зависеть возможность либо невозможность его разделить.

В случае, когда вторичные наделы будут по размеру не меньше минимально разрешенных для ИЖС, раздел возможен, но только совместно с разделом жилого дома, то есть данный участок является делимым. Если же после раздела образуются участки с площадью меньше минимально разрешенной, то объект недвижимости будет неделимым и останется в долевой собственности.

Рассмотрим подробнее признаки и условия делимости ЗУ.

Источник: https://nedviz-info.com/chto-takoe-nedelimyy-zemelnyy-uchastok/

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Неделимый участок

СТ 39.20 ЗК РФ

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

2.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

7.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 – 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 – 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

11.

В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется.

В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка.

Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.

13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Источник: http://ZemKod.ru/glava-5-1/st-39-20-zk-rf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.